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Claudia Rottländer, geschäftsführende Gesellschafterin der DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG

Immobilieneigentümer aufgepasst: der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 10.08.2016 XI R 31/09 die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) umgesetzt.

Die Vorsteuern aus Anschaffungs- und Herstellungskosten eines gemischt genutzten Gebäudes (d.h. sowohl umsatzsteuerpflichtige als auch umsatzsteuerfreie Vermietung von Flächen eines Gebäudes) sind nach der Rechtsprechung nunmehr insgesamt nach dem objektbezogenen Flächenschlüssel aufzuteilen. Eine mögliche Zuordnung der einzelnen Beträge zu einzelnen Flächen und darüberhinausgehende prozentuale Aufteilung der Beträge, die auf Gemeinschaftsflächen entfallen, ist nicht mehr möglich! Der BFH geht in diesem Punkt über die Anforderungen des EuGH hinaus.

Die Aufteilung erfolgt also nach einem pro-rata-Schlüssel: zunächst ist zu prüfen, ob der umsatzsteuerlich vorgesehene Flächenschlüssel gegenüber dem Gesamtumsatzschlüssel eine genauere Berechnung ermöglicht, danach ist zu prüfen, ob der objektbezogene Umsatzschlüssel der präzisere ist.

Regelmäßig ist aber auf den Flächenschlüssel abzustellen. Lediglich im Fall von nicht vergleichbaren Nutzflächen (z.B. Ausstattung und Zweck/Höhe der Räume) oder im Fall von außerhalb des Gebäudes liegenden Nutzflächen (Gebäudekosten bei Installation einer Photovoltaikanlage) kommt ein objektbezogener Umsatzschlüssel in Betracht.

Während also die Anschaffungs- und Herstellungskosten nach diesen Maßstäben aufzuteilen sind, sollen Erhaltungsaufwendungen direkt entsprechend dem Ausgangsumsatz aufgeteilt werden. Dies bedeutet, dass bei Instandhaltungsaufwendungen bzgl. einer umsatzsteuerpflichtig vermieteten Einheit Vorsteuern geltend gemacht werden können, bei steuerfrei vermieteten Einheiten hingegen nicht.

Im Urteilsfall wurde zudem hinsichtlich der Vorsteuerkorrektur entschieden, dass diese Änderung auch für Veranlagungszeiträume vor 2004 (Einführung eines vorrangig zu verwendenden Flächenschlüssels im deutschen Umsatzsteuergesetz) gilt.

Zur Frage des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit hat der EuGH geurteilt, dass der Zwang zur Vorsteuerberichtigung nach Änderung des Aufteilungsschlüssels auch dann besteht, wenn das nationale Recht dies nicht ausdrücklich fordert. Der Vertrauensschutz bestehe fort, da die Änderung nicht den Vorsteuerabzug als solchen, sondern lediglich die Aufteilungsmethode betreffe.

In der Konsequenz sollten Immobilieneigentümer prüfen, ob innerhalb des Berichtigungszeitraums von 10 Jahren bei Ihnen eine Korrektur nach § 15 a Abs. 1 UStG a) wegen Änderung der Verhältnisse und/oder b) wegen des vorrangig zu berücksichtigenden Flächenschlüssels erfolgen muss.

Bei der Berichtigung ist auch zu bedenken, dass im Fall einer späteren Änderung (z.B. durch die Betriebsprüfung) der Verzinsungszeitraum weiter fortgeschritten ist und damit eine höhere Belastung (6% p.a.) hervorruft.

Wir werden Sie auf dem Laufenden halten und beraten Sie gerne, 

Ihre Claudia Rottländer

DORNBACH ist eine überregional tätige Unternehmensgruppe in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Rechtsberatung und Unternehmensberatung. National ist das Unternehmen mit mehreren Standorten  vertreten und beschäftigt insgesamt 400 erfahrene Wirtschaftsprüfer und Steuerberater im Verbund mit spezialisierten Rechtsanwälten und IT-Beratern. Dornbach betreut neben Privatpersonen vorwiegend mittelständische Unternehmen, Unternehmen der öffentlichen Hand sowie gemeinnützige Einrichtungen.

DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG
Gronauer Mühlenweg 1, 51465 Bergisch Gladbach
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Claudia Rottländer

ist geschäftsführende Gesellschafterin der DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG in Bergisch Gladbach. Neben der Gestaltungsberatung ist das steuerliche Gemeinnützigkeitsrecht ein Schwerpunkt ihrer Tätigkeit.

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