So wird derzeit in Bergisch Gladbach gebaut. Foto: Screenshot/Empirica

Eine neue „Wohnraumbedarfsanalyse” für den Kreis RheinBerg birgt eine Fülle von Daten über die demographische und wirtschaftliche Entwicklung, auch ganz speziell für Bergisch Gladbach. Damit liefert sie Hinweise für die Wohnungsbaupolitik – und Munition für die FNP-Debatte. 

Mit Spannung hatten die Kommunen im Rheinisch-Bergischen Kreis auf die Analyse gewartet, die die Kreissparkasse Köln bei dem unabhängigen Institut Empirica in Auftrag gegeben hatte. Bergisch Gladbachs Bürgermeister Lutz Urbach erhoffte sich hier mehr Futter für die notwendige Neuausrichtung der Wohnungsbaupolitik der Stadt. 

Diese Daten hat die Verwaltung mit der am Donnerstag vorgelegten, sehr detaillierten Studie, jetzt bekommen. Auf den 135 Seiten findet sich eine Fülle von Informationen zur Entwicklung der Bevölkerung, der wirtschaftlichen Lage und nicht zuletzt zum Wohnungsbestand. (Mehr Hintergrund zu Empirica).

Gleichzeitig bringt der Abschnitt, der sich mit dem Stadtgebiet Bergisch Gladbach befasst, in der hitzigen Diskussion über den neuen Flächennutzungsplan frische Argumente. Und zwar beiden Seiten. Aber der einen mehr. 

Auch die Empirica-Analysten gehen von unterschiedlichen Szenarien beim Bevölkerungswachstum aus. Und je nachdem, ob man sich für die Varianten „Schrumpfung”, „Trend” (moderates Wachstum) oder „Expansion” entscheidet, fällt der künftige Bedarf an zusätzlichen Wohnungen und neuem Bauland sehr unterschiedlich aus. 

Neue Mehrfamilienhäuser. Foto: Screenshot/Empirica

Grundsätzlich leide Bergisch Gladbach zwar unter einem zunehmenden Geburtendefizit, andererseit „profitiere” Bergisch Gladbach vom Kölner Überschwapp-Effekt und von der Beliebtheit bei jungen Familien – was zu einem deutlichen Zuwanderungsüberschuss führen könne.

Empirica legt sich selbst auf kein Szenario fest, legt aber das „Trendszenario” nahe. Dabei orientieren sich die Analysten  (anders als die Stadt Bergisch Gladbach beim FNP) an der offiziellen Prognose des statistischen Landesamtes it.NRW. Hier ist das Basisjahr zwar 2014, der starke Zuwachs durch die Flüchtlinge in den Jahren 2015 und 2016 wird aber berücksichtigt, indem der Ist-Zustand am 31.12.2016 zugrunde gelegt und hochgerechnet wird. 

Hinweis der Redaktion: Wir dokumentieren die gesamte Studie unten. Die Seite zu Bergisch Gladbach finden sich auf den Seiten 77 ff.

Im Trendszenario, so die Analysten, „setzen sich absehbare Entwicklungen” weiter fort: Absehbar sei, dass sich der Überschwappeffekt verstärken wird, vor allem in Richtung Bergisch Gladbach.

Das Expansionsszenario hingegen unterstellt eine dauerhaft hohe und sogar noch leicht zunehmende Bruttozuwanderung, was aber auch ein dauerhaftes Wachstum der Arbeitsplatzzahl voraussetze.

Die Folgen sehen dann so aus: 

  • Im Schrumpfungsszenario reicht die Zuwanderung nicht aus, daher würde die Bevölkerung bis zum Jahr 2031 um 4100 auf auf 108.600 sinken. 
  • Im Trendszenario gibt es eine zunehmende (Netto)‐Zuwanderung, die Einwohnerzahl nimmt um 2100 Personen auf 114.800 zu.
  • Im Expansionsszenario schlägt der Überschwappeffekt voll zu, die Bevölkerung wächst in diesem Fall um 6500 auf 119.141 Personen.

Analog dazu würde sich der Bedarf an neuen Wohnungen entwickeln, verteilt über die 15 Jahre von 2017 bis 2031: 

  • Im Schrumpfungsszenario: 600  (pro Jahr: 40)
  • Im Trendszenario: 2200 (pro Jahr: 147)
  • Im Expansionsszenario: 3900  (pro Jahr: 260)

An diesem Punkt wird es mit Blick auf den Flächennutzungsplan spannend. Im aktuell vorliegenden Entwurf für den FNP sind noch 68,4 Hektar an Netto-Neuausweisungen von Wohnflächen bis 2035 verzeichnet. Ursprünglich wollte die Stadtverwaltung 180 Hektar.

Im Trendszenario geht Empirica davon aus, dass 60 Hektar neuer Wohnfläche bis 2031 benötigt wird. Dieser letzte Rechenschritt hängt natürlich von der Dichte der Bebauung ab. Bei den 60 Hektar sind durchschnittlich 40 Wohneinheiten (je zur Hälfte Ein-/Zwei- als auch Mehr-Familienhäuser) angenommen worden. Bei einer deutlich niedrigen Dichte (20 WE/ha) würde man 110 Hektar benötigen, bei einer sehr dichten Bebauung (60 WE/ha) nur 35 Hektar. 

Empirica hat sich dann auch noch angeschaut, wieviele Wohnungen in den vergangenen Jahren (ohne  Ausweisung neuer Flächen, vor allem durch Verdichtung) gebaut wurden. 

Demnach würde es im Trendszenario ausreichen, wenn die Bauleistung in Bergisch Gladbach bis 2021 unverändert bleibt. Danach würde sich die Neubaunachfrage halbieren. Aus demografischen Gründen: In Bergisch Gladbach würden bald relativ viele Häuser von heute etwa 70-Jährigen frei werden. Wenn dort wieder junge Haushalte einziehen, bräuchten keine weiteren Wohnungen gebaut werden.

Von 2021 bis 2027 käme man dann mit 120 neuen Wohnungen im Jahr hin, ab 2027 wäre nur noch 100 notwendig. 

Größer wäre der Bedarf im Expansionsszenario: Da müssten zunächst 250, später 200 Wohneinheiten pro Jahr hinzu kommen. 

Zum Vergleich: In der zweiten Hälfte 2017 hatte die Stadt Bergisch Gladbach Baugenehmigungen für 138 Wohneinheiten erteilt

Die gesamte Studie finden Sie unten.

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G. Watzlawek

Journalist, Volkswirt und Gründer des Bürgerportals. Mail: gwatzlawek@in-gl.de.

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4 Kommentare

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  1. Das Recht auf Wohnen ist ein Menschenrecht. Die Stadt hat einfach die Pflicht zur Ausweisung von Bauland. Oder will man den Zuzug der Menschen begrenzen. Wenn wir über Wohnungsmangel sprechen, dann geht es doch in der Regel um sozial Schwache. Für diese Menschen muss ein Weg vorbei an der Geschäftemacherei gesucht werden. Die städtische Baugesellschaft wäre so eine Möglichkeit.

  2. Tja – das Thema FNP läuft leider immer noch unter dem Motto: “Man hätte mal jemanden Fragen sollen, der sich damit auskennt…”

    Die Studie hat exakt die Zahlen von IT-NRW sowie die Aussagen der BI’s gestützt und legt in mehreren Bereichen den Finger in die Wunde: die demografischen Einflüsse einer überalterten Hausbesitzer-Struktur sowie die dadurch frei werdenden Häuser in den nächsten 20 Jahren (35% aller Einwohner Bergisch Gladbachs sind älter als 65 Jahre!) wurden – wie alle anderen Nachverdichtungspotentiale – völlig ignoriert. Wider besseren Wissens muss man heute sagen, denn genau damit haben die BI’s bei den Parteien und der Stadtverwaltung u.a. argumentiert – und das schon seit über 1 Jahr!

    Ausdruck dieser Fehlplanung der Stadtverwaltung war die kürzlich geäußerte “Verwunderung” unseres Stadtbaurates darüber, dass mehr nachverdichtet wurde als man erwartet habe. Ach. Auch das haben die BI’s schon seit 1,5 Jahren in ihren Präsentationen drin!

    Nimmt man dann noch die Weigerung des Stadtrates, den BI’s ein Rederecht in den Planungsausschüssen einzurichten, mit hinzu, dann drückt sich hier der Verdacht auf, dass man die Wahrheit gar nicht sehen WILL! Welche Interessen dahinter stecken, möge jeder selbst beurteilen, bitte…

    Es wird jedenfalls Zeit, dass die verkrusteten Strukturen auch in unserem Stadtrat mal durch eine Macht-Umverteilung aufgebrochen und “frisches Blut” zu den erfahrenen Stadträten hinzu kommt. Eine praktisch unschlagbare Koalition aus CDU und SPD lässt jedenfalls keinen Raum für andere Sichtweisen, wie die einstimmige Ablehung des Rederechts für die BBI-GL hier ja deutlich zeigt.

  3. Nun, werte Verwaltung, wie war die Anzahl von 180 ha für Wohnbebauung im ersten FNP-E. motiviert, oder fragt man besser wodurch? Selbst im höchsten Segment “Expansion” verzeichnet die Studie der KSK einen Bedarf von 90 ha bis 2031, die Hälfte dessen, was ihre Planer errechneten, oder sagt man besser auf gewisse Wünsche hin vorgaben? Und “Expansion” scheint eher unwahrscheinlich. Die Studie scheint der endgültige Beweis zu sein, dass die ehemaligen Zahlen im FNP-E. gefakt waren, was nicht für die Seriosität der Planer und Ihres Auftraggebers spricht.

  4. Wenn in der zweiten Hälfte des Jahres 2017 schon 138 Baugenehmigungen erteilt wurden, ohne das der FNP überhaupt in Kraft getreten ist, wurden ja bereits die Zahlen des Expansionszenarios erreicht.

    Ein Grund mehr dem FNP nicht zu vertrauen!