Ein Neubau der RBS. Doch davon gibt es viel zu wenig.

Gut zwei Jahre hat die Verwaltung geprüft, wie eine eigene Gesellschaft zum Bau bezahlbarer Wohnungen zu gründen ist. Das Ergebnis: Im Moment kann die Stadt das nicht leisten, der Markt gibt es auch nicht her. Aber es gibt andere, kurzfristige Optionen. 

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Bürgermeister Lutz Urbach war sich schon im Oktober 2015 sicher, dass eine eigene Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Bergisch Gladbach neben der Rheinisch-Bergischen Siedlungsgesellschaft (RBS) rasch zu gründen wäre. Doch dann wurde das Projekt geprüft und geprüft, bis es einigen Fraktionen im Stadtrat es zu bunt wurde: Bis Jahresende, so die Forderung, müsse endlich klar werden, was die Stadt zur Linderung der Wohnungsnot unternimmt. 

Der Vorschlag für ein solches Konzept liegt jetzt vor und soll am 14. Dezember im Haupt- und Finanzausschuss beraten werden. Dabei schlägt die Stadtverwaltung eine Reihe von Maßnahmen vor, die kurzfristig greifen sollen. Die Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft ist nicht dabei.

Dazu, so die Verwaltungsvorlage, sei die Stadt weder in der Lage noch habe sie dafür ausreichend Grundstücke zur Verfügung. Ein solches Projekt mache frühestens dann Sinn, wenn der neue Flächennutzungsplan und die ersten Bebauungspläne für erste neue Baugebiete sorgen werden. Das ist aber nicht vor 2021 der Fall.

Der Kernsatz in der Vorlage (Dokumentation siehe unten) lautet: 

„Nach Einschätzung der Verwaltung ist derzeit keine ausreichend große Zahl von städtischen Grundstücken vorhanden, auf denen eine kurzfristige Bebauung mit Mietwohnungsbau in der für die Rentabilität einer Wohnungsbaugesellschaft notwendigen Quantität möglich wäre. Daher kommt eine wirtschaftlich vertretbare Gründung einer eigenen Wohnungsbaugesellschaft erst nach Hebung von Potenzial aus FNP und BPlänen in Betracht.”

Statt dessen schlägt die Verwaltung dem Stadtrat vier kurzfristige Optionen vor.

Erstens soll die Kooperation mit der RBS fortgeführt werden. Und zwar, indem die Stadt der Gesellschaft (an der sie selbst beteiligt ist, baureife Grundstücke anbietet – die dann von der RBS bebaut werden.

Zweitens wird ein Wohnungsbaugenossenschaft gesucht, der die Stadt ebenfalls Grundstücke zur Verfügung stellt und im Gegenzug Genossenschaftsanteile bekommt. Mit dem Gemeinnützigen Bauverein Opladen (GBO) sei ein geeigneter Partner bereits gefunden worden. 

Drittens ist eine Veräußerung von Grundstücken an Private möglich, denen über eine Ausschreibung vorgegeben wird, wie sie das Grundstück nutzen dürfen.

Viertens sollen private Investoren, die öffentliche Förderungprogramme auf eigenen Grundstücken im sozialen Wohnungsbau nutzen wollen, unterstützt werden.

Erst mittelfristig, nachdem der neue Flächennutzungsplan vorliegt, sollen ein wohnungsbaupolitisches  Handlungskonzept erarbeitet und weitere Baugrundstücke gekauft werden. Erst dann, so die Vorlage, könne die Stadt „über die Gründung eines eigenen Wohnungsbauunternehmens abschließend entscheiden”.

Denn für die Kapitulation der Verwaltung vor der Aufgabe, jetzt eine Wohnungsbaugesellschaft zu gründen, gibt es zwei gewichtige Gründe.

Erstens, das räumt die Vorlage jetzt ein, gebe es innerhalb der Verwaltung keine Experten, die diese Aufgaben übernehmen können. Sie müssten teuer auf dem Markt der Immobilienexperten eingekauft werden. 

Selbst wenn das gelinge könne eine solche Gesellschaft – zweitens – nur dann gewinnbringend wirtschaften, wenn sie über mindestens 150 bis 200 Wohneinheiten verfügt. Ein Ziel, dass angesichts der wenigen zur Verfügung stehenden Grundstücke nicht realistisch sei. 

Erst vor kurzem hatte die Stadt überhaupt eingeräumt, dass sie über eine kleine Zahl von etwa 20 Grundstücken verfüge, die sie vorsorglich beseite gelegt hatte, um bei der Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft rasch starten zu können. Die Existenz einer solchen Liste war zuvor mehrfach abgestritten worden. Diese Grundstücke sollen offenbar jetzt der RBS und der Wohnungsbaugenossenschaft zur Verfügung gestellt werden. 

Gewinnaussichten spielen eine wichtige Rolle:

Bei der Bewertung der verschiedenen Optionen hat sich die Verwaltung von unterschiedlichen Kriterien leiten lassen. Die Möglichkeit, möglichst rasch zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, steht ganz oben, ebenso die Gestaltungsmöglichkeiten der Stadt.  Aber auch die Rendite der Wohnungsbaugeschäfte spielt eine wichtige Rolle. 

Das wird an verschiedenen Punkten der Vorlage deutlich. Die Abgabe von Grundstücke an die RBS wird zum Beispiel deshalb als nicht vorteilhaft bewertet, weil  die Stadt damit einmalig Grundvermögen gegen Geldvermögen tausche, „ohne dass hiermit eine permanente Rendite für die Stadt verbunden wäre”.

Ein Argument, das kurzfristig für das Engagement bei einer Wohnungsbaugenossenschaft und mittelfristig für die Gründung einer eigenen Wohnungsbaugesellschaft spricht. 

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Dokumentation: Die Beschlussvorlage der Verwaltung

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G. Watzlawek

Journalist, Volkswirt und Gründer des Bürgerportals. Mail: gwatzlawek@in-gl.de.

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6 Kommentare

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  1. Gladbach ist grün,..ausser in sozialen brennpunkteten..und Ausfallstraßen wie Odenthaler ..Bensberger.. Paffrather..Hauptstraße. usw. Aber alle anderen Bezirke sind vorbildlich Grün. Voller Bäume. Wie zB.Refrath einfach Klasse von oben nur Bäume und grün..kann also noch genug gebaut werden..! Ich weiß der Einfluss der Lobby der Hausbesitzer usw..! Sie haben die Bäume einfach abgesägt und wollen jetzt verhindern das sozial schwache das grün mit ihnen teilen…!!

  2. Ich habe 1972 gebaut. Vermiete zwei Wohnungen. Erst kürzlich habe ich mal in den Mietspiegel geschaut und festgestellt, dass ich seit Jahren auf nicht wenig Geld verzichte.Aber was soll`s, ich bin nicht verhungert und ich habe zufriedene Menschen im Hause die mich freundlich grüßen. Es gibt Möglichkeiten die extreme Wohnraumsituation zu lindern. Aber hierzu müssen die Kommunen und die Lobby von der Bauwirtschaft bereit sein. “Nachdem Motto” Wenn alle Menschen ” Menschen “wären, wär das Paradies auf Erden.

  3. Der Artikel erwähnt im letzten Drittel, dass die Stadt im vergangenen Jahr mehrfach bestritten hat, eine Reserve mit 20 Baugrundstücken zu besitzen. Nun hat sie es eingeräumt.

    Da fragt man sich, warum die Bergisch Gladbacher Bürger angelogen werden. Dieses Verhalten stellt die Sinnhaftigkeit des FNP-E mit den Neuausweisungen auf dem Nußbaumer Feld erneut in Frage. Es sind ja Grundstücke da und auch auf dem Zanders – Gelände und auf dem Areal der eh. Fabrik Köttgen werden sich Optionen für die gewünschte Wohnbebauung im Zentrum ergeben.

    Eine Reduzierung der im Flächennutzungsplan – Entwurf geplanten Wohnflächen muss nun erfolgen – und zwar nach ehrlicher Kalkulation aller vorhandenen und in Aussicht stehenden Grundstücke, Brachflächen, Abrissgrundstücke und Baulücken. Keine Ausreden mehr!

    Die Bedarfsermittlung muss v.a. auch die zur Zeit extrem rege Bautätigkeit miteinberechnen. Bis die B-Pläne fertig sind, brauchen wir vermutlich gar keine Neuausweisung von Flächen mehr. Der demographische Wandel wird langfristig für Leerstände sorgen.

    Eine Stadt braucht Freiflächen für die gute Luft, für Artenvielfalt, Freizeitgestaltung und vor allem für die Naherholung ihrer Bürger. Nur 1 Prozent aller Flächen in Bergisch Gladbach sind Friedhöfe und Parks. Die Bergischer Gladbacher Bürger fordern Volksgärten und Parks ein, da es zu wenige davon hier gibt.

    Täglich verliert NRW 15 Hektar landwirtschaftliche Flächen wegen Siedlungsbau. 118.000 Hektar wurden in 20 Jahren betoniert. Man darf aber nicht alle Felder zubauen, sondern muss Wiesen freihalten für landwirtschaftliche Optionen, die zwar nicht heute, aber in der Zukunft notwendig sein werden.

  4. Passt nicht zusammen, günstigen Wohnraum schaffen wollen, Flächen zurückhalten, und dann die Grundsteuer anheben, welche Eigentümer und Mieter gleichen Maße trifft, da diese umlagefähig ist.

    Die ganze Flächenausweisung ist wohl nur zur Sanierung der Stadtkasse. Jahrelange Misswirtschaft auf Kosten der Natur und Bürger, anders ist es nicht zu erklären was hier vor sich geht.

  5. Dass es eine Liste mit 20 kurzfristig bebaubaren Grundstücken gibt hatte die Stadtverwaltung in einer Sachstandsinformation für den Haupt- und Finanzausschuss Mitte Oktober offen gelegt. Das lässt sich hier nachlesen: in-gl.de/2017/10/11/wohnungsbaugesellschaft-nicht-in-sicht/

  6. So so, die Verwaltung hat 20 Grundstücke vorgehalten, deren Existenz als Eigentum sie nie offenlegte. Was sollte mit diesen Flächen geschehen? Drauf sitzen bleiben, bis potente Entwickler im boomenden Immobiliengeschäft noch bessere Preise zahlen als heute? Welche Größenordnung mögen diese Grundstücke besitzen? Da lässt sich vermutlich vom FNP-E. noch einiges korrigieren, d.h. an Wohn-Potentialgebieten verringern, weil diese Grundstücke ja noch nicht im Plan berücksichtigt sind.

    Die vollmundig ausgesprochenen Überzeugungen von Bürgermeister Urbach, die man auch in Verbindung mit anderen Baustellen kennt, werden nun von seinem Adlatus missachtet. Der hat die ehemals riesigen neuen Wohnflächen im FNP-E. auch hinsichtlich “bezahlbaren Wohnraums” stets verteidigt und eine geplante, stadteigene Wohnbaugesellschaft in der Vordergrund geschoben. Das erweist sich jetzt als zu teuer und Fachleute, dieses Projekt zu stemmen, sind auch nicht angestellt.

    Dies alles wurde scheinbar erst jetzt in Vorbereitung der Sitzung des Haupt- und Finanzausschuss herausgefunden, obwohl schon seit 2015 diskutiert wird. Erneut muss der Rat die Verwaltung ultimativ auffordern, die Hausaufgaben zu machen bzw. zu Entschlüssen zu kommen.

    Rolf Havermann
    BBi-Gl – Presse