Wann der Vermieter in der Pandemie nicht kündigen darf und was der Mieter im Streitfall (bei Gericht) darlegen muss, das erläutert Rechtsanwalt Björn Bachirt in seiner aktuellen Expertenkolumne.

Die Folgen der aktuellen Pandemie treffen nicht nur den Staat und die Unternehmen, auch eine Vielzahl an Verbrauchern ist betroffen. Durch die Einführung einer extensiven Regelung der Kurzarbeit konnten zwar viele Arbeitsplätze gerettet werden, trotzdem hat die Pandemie in zahlreichen Haushalten zu geringeren Einkünften geführt. Dies führt nicht selten zur Frage: Wie soll ich meine Miete noch zahlen? 

Warum diese Frage wichtig ist, zeigt ein Blick in das Mietrecht und dort in das Recht der Vermieter einem Mieter zu kündigen. Grundsätzlich hat der Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung einer Wohnung, wenn der Mieter

  • die gesamte Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht zahlt,
  • oder er die Miete nur teilweise zahlt und die zu zahlende Summe eine volle Monatsmiete übersteigt,
  • oder er in mehreren nicht aufeinander folgenden Monaten die Miete nicht zahlt und dabei die zu zahlende Miete zwei volle Monatsmieten übersteigt. 

Während die Zahl der in Kurzarbeit Beschäftigten rückläufig ist, hat sich für einige die wirtschaftliche Situation noch nicht gebessert. Schnell sind dann die finanziellen Reserven aufgebraucht und es kann eine Situation entstehen die den Vermieter zur fristlosen Kündigung ermächtigen würde. 

Gesetzgeber schränkt Kündigungsrecht ein

Dieses Problem hat auch der Gesetzgeber erkannt und § 240 des Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) geschaffen, eine Regelung, die wegen der besonderen Eile sprichwörtlich „mit der heißen Nadel gestrickt ist“.

Danach wird das Kündigungsrecht des Vermieters dahingehend eingeschränkt, dass bei einem Zusammenhang zwischen der Pandemie und dem Ausbleiben der Mietzahlung in den Monaten April bis Juni 2020 eine Kündigung vorübergehend ausgeschlossen ist. 

Dies mag sich auf den ersten Blick verlockend anhören, denn wer möchte nicht bei der Miete sparen? Bei genauerer Betrachtung muss aber folgendes festgestellt werden: 

Der Mieter muss grundsätzlich weiterhin die vereinbarte Miete in voller Höhe zahlen. Der Vermieter kann weiterhin unter den oben genannten Voraussetzungen kündigen, denn es ist die Pflicht des Mieters darzulegen und zu beweisen, dass er gerade aufgrund der Pandemie nicht in der Lage war, seine Verpflichtung zur Zahlung der monatlichen zu erfüllen.

Es muss also ein kausaler Zusammenhang zwischen den wirtschaftlichen Folgen der Pandemie und der Nichtzahlung der Miete bestehen. Die Pflicht zur (Nach-)Zahlung der Miete bleibt gleichwohl bestehen.

Doch welche Anforderungen werden nun an den Mieter gestellt, die Ursächlichkeit des Ausbleibens der Mietzahlungen mit den Auswirkungen der COVID-19 Pandemie darzulegen? 

Damit hat sich kürzlich erstmalig das Amtsgericht Hanau in einem Urteil näher auseinandergesetzt. Das Gericht hatte in dem entschiedenen Fall die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete zu beurteilen, denn der Mieter hatte sich in dem Verfahren auf den Standpunkt gestellt, er habe die Miete wegen der Corona-Folgen nicht zahlen können. 

Betrachtet man streng den Wortlaut des Gesetzes in § 240 Absatz 1 Satz 2 EGBGB, so muss ein Mieter glaubhaft machen, dass es einen Zusammenhang zwischen der Pandemie und der ausgebliebenen Miete gibt. Eine Tatsache ist dann als glaubhaft anzusehen, wenn sie ein Gericht als wahrscheinlich erachtet. 

Das Amtsgericht Hanau hat sich jedoch die Frage gestellt, ob der Gesetzgeber tatsächlich eine Glaubhaftmachung im eigentlichen Sinne gemeint hat, oder dem Mieter nicht vielmehr eine Beweiserleichterung ermöglichen wollte. Sinn und Zweck der Regelung ist es schließlich, einem Wohnungsverlust als Folge von Jobverlust, Kurzarbeit, Betriebsschließung oder Auftragsrückgang entgegenzuwirken.

Bloße Behauptungen reichen nicht aus

Gleichwohl verlangt das Gericht von dem Mieter nachvollziehbar den Zusammenhang zwischen der Pandemie und dem Ausbleiben der Mietzahlungen darzulegen. Er kann dies beispielsweise durch die Vorlage seiner Kontobewegungen und Anknüpfungspunkte wie Verdienstnachweise, Schließungsanordnung- oder Kurzarbeit deutlich machen.

Der Mieter einer Gewerbeimmobilie kann darüber hinaus etwa eine aufgrund der Corona-Beschränkungen behördlich angeordnete Betriebsuntersagung vorlegen. Der Mieter muss jedenfalls Tatsachen vortragen und durch Belege untermauern, die dem Gericht ausreichende Anhaltspunkte dafür liefern, dass die Nichtleistungen der Mieten in den Monaten April bis Juni 2020 tatsächlich unmittelbar pandemiebedingt waren.

Bloße Behauptungen reichen nicht aus. Den Beweis für die von ihm vorgetragenen Tatsachen, die zum Ausbleiben der Mieten geführt haben, wird der Mieter also nach wie vor führen müssen. Gelingt ihm dies, so wird widerleglich vermutet, dass die Folgen der COVID-19 Pandemie ursächlich für die Nichtleistung der Miete waren. 

Diese Entscheidung markiert freilich nur den Auftakt einer juristischen Aufbereitung des § 240 EGBGB. Eine weitere Konkretisierung durch die Gerichte wird erforderlich sein.  

Fundstelle: AG Hanau Urteil vom 31.07.2020 Aktenzeichen: 32 C 136/20

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Björn Bachirt

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

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Zur Person: Björn Bachirt ist Partner der Kanzlei Bietmann Rechtsanwälte Steuerberater PartmbB. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Bank- und Kapitalmarktrecht und Ihr Ansprechpartner in allen Fragen zur Immobilie, von der Projektentwicklung, über die Baubegleitung bis hin zur Vermarktung und Vermietung.

Die bundesweit tätige Sozietät Bietmann ist seit Beginn des Jahres 2019 in den ehemaligen Räumen der Deutschen Bank in zentraler Lage in Bensberg mit Rechtsanwälten und Steuerberatern im rheinisch-bergischen Raum tätig.

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In streitigen gerichtlichen Auseinandersetzungen wird die Arbeit unserer Steuerabteilung ergänzt durch qualifizierte und berufserfahrene Rechtsanwälte mit dem Schwerpunkt Steuerrecht. 

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