Ein Jahr nach dem Ende der Papierfabrik Zanders bestätigt sich, wie groß und vielschichtig die Aufgabe ist, das komplette Industrieareal in einen modernen Stadtteil zu verwandeln. Aber auch, welche Vielfalt an Optionen möglich ist. Bei der ersten öffentlichen Sitzung des neuen Zanders-Ausschuss haben die Planer ihre Strategie dargelegt und einen bunten Strauß an Projektideen angedeutet.

Man kann das 37 Hektar große Zanders-Gelände als einen kompakt gebaute Industrieruine sehen, die möglichst rasch abgeräumt werden sollte, um Platz für Neues zu machen. Oder aber als architektonische Wundertüte. Mit einer Fülle von Gebäuden und Plätzen, die nur darauf warten, mit buntem Leben, gefüllt zu werden.

Wie eine solche bunte Zandersstadt in 15, 20 oder auch erst 25 Jahren aussehen könnte, das zweigte Bart Brands vom niederländischen Planungsbüro Karres en Brands den Mitgliedern des Zanders-Ausschuss und einer ungewöhnlich großen Zahl von Zuschauer:innen anhand einiger Illustrationen: helle Wohnungen in ehemaligen Lagerhäusern, ein offener Bildungscampus in der alten Papiermaschinenhalle, ein Aquapark auf dem Gelände der Kläranlage, lebendige Parks und manches mehr.

Brands will „die verborgene Stadt“ nach allen Seiten hin öffnen und die Strunde als „blaues Rückgrat“ aus dem Untergrund holen. Er will den Bestand an Gebäuden, Wegen und Plätzen („Die Stadt ist schon da“) erhalten und neu interpretieren. Und er pocht darauf, die Konversion zirkulär zu verstehen: das Neue soll auf vorhandenen Fundamenten, mit vorhandenen Mauern und Rohstoffen geschaffen werden.

Die äußeren Strukturen der Papierfabrik, so die Idee, bleiben so weit wie möglich erhalten, werden aber mit neuen Nutzungen gefüllt. Und offener, bunter.

So visionär diese Pläne aussehen, so sehr passen sie in eine Zukunft, die von Klimakrise und Ressourcenknappheit, neuer Mobilität und Verbindung von Wohnen und Arbeiten geprägt ist. Das Projektteam Zanders und Bürgermeister Frank Stein, der das Thema zur Chefsache gemacht hat, haben dafür zwar noch lange keinen Plan, aber immerhin eine Strategie, wie dieser Plan entstehen kann.

Die Mitglieder des Stadtrats sind offenbar bereit, diesen Weg mitzugehen. Vertreter der CDU und FDP mahnten zwar an, die Wirtschaftlichkeit nicht aus dem Auge zu verlieren, so schnell wie möglich Kostenkalkulationen anzustellen und mit Investoren zu reden – aber auch sie und viele der anderen Ausschussmitglieder äußerten sich begeistert; keine Fraktion ließ grundsätzliche Bedenken erkennen.

Kein Masterplan, sondern eine Strukturplanung

Bis zum Juni will das städtische Projektteam unter Leitung von Udo Krause die Überlegungen in einem Struktur-Plan und einem Struktur-Atlas konkretisieren, um dann die Öffentlichkeit zu informieren und sich vom Stadtrat einen Grundsatzbeschluss einzuholen. Wichtig sei ein breiter Konsens, damit die Weichenstellungen nicht von den Ergebnissen künftiger Wahlen abhängig werden, sagt Stein.

Bürgerinformation: Am 6. und 7. Mai findet im Forum (der ehemaligen Zanders-Kantine) eine „Bürgerbeteiligung“ statt, die de facto eine Bürgerinformation ist. Mit Infos zum Planungsstand, Vorträgen, Führungen über das Gelände und einer Ausstellung. Details folgen.

Dabei betonen Stein und Krause immer wieder, dass es vorerst nur darum gehen kann, den Planungsprozess fest zu zurren und Schritt für Schritt vorzugehen. „Dynamisch“ ist auch hier das Schlagwort der Stunde, weil sich die Rahmenbedingungen schnell verändern. Einen Masterplan, wie er früher bei Konversionsprojekten angelegt wurde, sei schon allein aufgrund der Größe des Areals weder sinnvoll noch machbar.

Klar ist, dass es eine Mischung verschiedener Nutzungen geben soll: Wohnen und Arbeit, Lernen, Kultur, Freizeit und Freiraum, zählt Stein auf. In welchem Verhältnis, darüber werde noch viel diskutiert werden. Nur ein Beispiel: der große Parkplatz an der Bensberger Straße könnte für Wohnhäuser genutzt werden, oder als Park.

Und wie groß wird der Anteil der Flächen sein, die die Stadt für öffentliche Nutzungen zurück hält, wie viele Quadratmeter werden teuer an Investoren verkauft? Was will, was kann sich die Stadt, die gerade vor einer neuen Haushaltskrise steht, eigentlich leisten? Auch hier muss die Politik Entscheidungen treffen.

Verschiedene Zeithorizonte

Auf der langfristigen Schiene wird das ganze Areal begutachtet, die für die Infrastruktur notwendigen Verkehrs- und Versorgungsachsen erfasst und „weiße Flächen“ für eine neue Nutzung identifiziert. Diese werden dann an die privaten oder öffentlichen Investoren vergeben, die dafür die besten Konzepte vorweisen.

Bis es soweit ist, können aber noch einige Jahre, wenn nicht gar Jahrzehnte vergehen. Muss es aber nicht, sagt Brands – dazu später mehr.

Von einem Ausverkauf der Flächen an die Meistbietenden will Stein, und offenbar auch der Stadtrat, nichts wissen.

Kurzfristig sollen Pionier- und Initialpojekte zum Zug kommen. Ideen, die rasch umsetzbar sind, aber mit einer späteren Nutzung nicht im Konflikt stehen. Das hat sich allerdings als schwieriger herausgestellt, als gedacht – weil alle Gebäude seit dem Abschalten der Fabrik ohne Strom, Heizung und Wasser sind. Wer hier etwas machen will, muss erst einmal investieren.

Verzögerungen kosten viel Geld

Grundsätzlich steht die Stadt aber unter Zeitdruck. Rund sechs Millionen Euro gibt sie derzeit pro Jahr für Zanders aus, nur ein kleiner Teil kommt durch die Vermietung von Büros im Eingangsbereich wieder rein. Das erzeuge einen erheblichen Druck, den „Turnaround“ von einer Kostenbelastung zu einer Einnahmequelle rasch zu schaffen, räumt Stein ein.

Umfang und Bedeutung des Geländes verlangten jedoch, mit der entsprechenden „Ruhe, Präzision und Fachlichkeit“ vorzugehen und einen guten Mittelweg zu finden.

Vieles ist also noch offen, aber einige grundsätzliche Pflöcke für die Zukunft schlägt Bürgermeister Stein dennoch bereits ein. Und bei aller Vorsicht, Vorfestlegungen zu vermeiden, gibt es auch schon einige sehr konkrete Ideen, wie die Gebäude uns Flächen genutzt werden können. Und da wird es spannend.

Vier Grundprinzipien – Oberthema Nachhaltigkeit

Zunächst die Grundprinzipien, von denen Stein vier aufzählt, und die mit den Fraktionen im Stadtrat vorbesprochen sind.

Erstens sei klar, dass es keinen Durchgangsverkehr über das Zanders-Areal geben wird; es soll möglichst verkehrsberuhigt und für Fußgänger und Radfahrer optimiert werden.

Zweitens sei die Offenlegung der Strunde, die das Gelände weitgehend in Rohren unterquert, gesetzt.

Drittens müsse das Gelände „mindestens“ klima-neutral werden, auch wenn das wahrscheinlich nur in Schritten zu erreichen sei. Begrünte Dächer und Fassaden, Photovoltaik auf allen Dachflächen, die Nutzung von Wasserstoff und vielleicht auch eine Energieerzeugung mit Hilfe des überschüssigen Grundwassers stehen im Auftragsbuch der Planer.

Viertens müsse soviel wie möglich der Bausubstanz erhalten und neu genutzt werden. Nicht (nur) aus Gründen des Denkmalschutz, sondern zum Klimaschutz. Denn nirgends werden so viel CO2 freigesetzt wie bei Bautätigkeiten. Auch dazu später mehr.

Vier Prinzipien, die alle für das Überthema Nachhaltigkeit stehen, und bei denen es im Stadtrat von keiner der Fraktionen Widerspruch gibt. Eher im Gegenteil, die Freien Wähler mahnen an, noch mehr auf Kaltluftschneisen zu achten.

Konkrete Ideen

Aber auch damit bleibt der Komplex Zanders immer noch abstrakt. Anschaulich wird es erst, wenn über mögliche künftige Nutzungen gesprochen wird. Dabei sind die Planer noch sehr vorsichtig, reden nur im Konjunktiv. Aber in ihren Unterlagen finden sich dennoch einige Vorhaben und Ideen:

Die „Grundschule 21“ als weitere, dringend benötigte Schule für die Stadt, ist gesetzt.

Die duale Berufsausbildung, ist ein großes Thema. Es wird darüber nachgedacht, die Berufskollegs auf das Areal zu verlegen und in einen großen Bildungs-Campus einzubinden, eng verzahnt mit Gewerbebetrieben. Dieser Campus könnte in der riesigen Halle eingebaut werden, die jetzt noch die Papiermaschine PM3 beherbergt. Und (s.o.) auf jeden Fall neu genutzt werden soll.

Ein Innovationszentrum könnte bereits in als Zwischennutzung eingerichtet werden, soll aber dauerhaft etabliert werden.

Viel Wohnraum, und zu einem erheblichen Anteil auch im preiswerten Segment, gehört zu den großen Prioritäten. Die Grünen sprechen von Wohnraum für bis zu 3000 Personen; eine Größenordnung, der der Bürgermeister nicht widerspricht.

Viele moderne Arbeitsplätze sollen durch die Ansiedlung von Gewerbebetrieben entstehen.

In einer „Altstadt“ könnten kleinteilige Gebäudestrukturen und vorhandene Gassen genutzt werden, in der Verbindung von Wohnen, Gewerbe und Gastronomie.

Ein „Stadtpark“ soll entstehen, die zum Teil verwilderten Grünfläche als wichtige Kaltluftschneisen erhalten bleiben.

Ein „Aquapark“ könnte auf dem Gelände des riesigen Klärwerks entstehen.

Kulturelle Einrichtungen werden von vielen Bürger:innen gewünscht, sind aber offenbar noch nicht konkretisiert. Zwar gebe es viele Anfragen auch von außerhalb, für die Aufnahme ganzer Museen steht das Areal aber nicht zur Verfügung, sagt Stein.

Insgesamt sei das Interesse von Investoren und Akteuren jeder Art riesig groß, damit könnte man nicht nur die 37 Hektar des Zanders-Geländes, sondern 370 Hektar füllen, vermutet der Bürgermeister. Viel Stoff also für Auseinandersetzungen, welche Konzepte tatsächlich zum Zuge kommen.

Eine Programm für die nahe Zukunft

Bis alle oder auch nur einige dieser Ideen Realität sind, wird viel Zeit vergehen. Der Zeitstrahl der Planer reicht bis zum Jahr 2050. Allerdings, so lange soll und darf es nicht dauern, bis die Öffnung des Zanders-Areals für die Bürger:innen greifbar wird. Dafür gibt es zwei Ansätze.

Zum einen soll der Bereich des Geländes, der an der Innenstadt an der Gohrsmühle gegenüber liegt, im Rahmen der Regionale 2025 bearbeitete werden: mit qualifizierten Plänen und viel öffentlicher Förderung. Dieser Bereich bilde wie ein Mikrokosmos das gesamte Gelände ab, hier liegen die großen denkmalgeschützten Lagerhallen (mit dem Gohrsmühlen-Schriftzug), der Gleisbereich, das alte Verwaltungsgebäude und der Office-Bereich, Fertigungsanlagen sowie Freiflächen und Parkplätze. Viel Raum für eine öffentliche Nutzung – und einem Zeithorizont von acht Jahren.

„Wir fangen mit einem Park an – und einem Zebrastreifen“

Noch kurzfristiger denkt Bart Brandes. Er zeigt zum Abschluss seiner Präsentation eine bunte, großstädtische Idylle in genau diesem Bereich: die Gohrsmühlen-Halle ist für Veranstaltungen ertüchtigt, auf der linken Längsseite für einen Biergarten geöffnet, die alten Gleisanlagen werden als Bienenwiesen genutzt. „Warum fangen wir nicht mit einem Park an“, fragt der Planer. Und mit einem Zebrastreifen, damit man aus der Innenstadt endlich bequem über die Gohrsmühle auf das Zanders-Areal gelangt.

Wer bei der Illustration dieses „Gleisparks“ genau hinsieht, erkennt rechts ein Plakat: „Eröffnung 2024″. Sehr optimistisch, räume Brandes ein. Aber nicht völlig ausgeschlossen.

Was sonst noch wichtig ist

Auch wenn dieser Beitrag schon sehr lang ist umfasst er bei weitem nicht alle Aspekte, die im Zanders-Ausschuss und bei einem vorangehenden Pressegespräch erörtert wurde. Daher hier noch ein paar Schlaglichter auf Themen, die wichtig sind.

Noch verfügt der Insolvenzverwalter auf der Basis eines Nutzungsvertrags über große Teile des Kernbereichs. Denn er ist verpflichtet, die Gebäude leer zu räumen, von Maschinen, Chemikalien und was sonst noch vorhanden ist, besenrein. Eigentlich bis Oktober 2022, aber er hat zwei dreimonatige Verlängerungsoptionen. Die Übergabe verläuft schrittweise, daher hofft die Stadt, bis Weihnachten über die meisten Flächen verfügen zu können, die letzte Frist läuft im April 2023 aus.

Damit verbunden ist eine Gefahr: Sollten die Kosten der Entsorgung so hoch, die Erlöse aus dem Verkauf von Maschinen und Anlagen doch nicht ausreichend sein, droht eine Masseunzulänglichkeit. Das ordentliche Insolvenzverfahren würde platzen, die Stadt müsste selbst für die Räumung der Gebäude sorgen.

Dokumentation