Oliver Knigge, Knigge Immobilen, Bergisch Gladbach

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Egal, von welcher Seite aus man es betrachtet: die niedrigen Zinsen sprechen dafür, über Immobilien als Renditeobjekte nachzudenken. Wer über Kapital verfügt, findet so eine deutlich lukrativere Anlagemöglichkeit als bei den Banken. Wer dafür fremdes Kapital benötigt, bekommt ausgesprochen günstige Kredite.

Ob man aber den Schritt zum Vermieter tatsächlich macht ist nach meiner Erfahrung eine ganz persönliche Entscheidung. Wenn man sie getroffen hat, steht man vor der nächsten Frage: mit einer günstigen Eigentumswohnung  anfangen oder gleich ein Mehrfamilienhaus kaufen? In beiden Fällen gibt es einige Dinge zu beachten, wenn Sie einen Reinfall vermeiden wollen.

1. Zustand auf Herz und Nieren prüfen

Wenn Sie ein Objekt im Auge haben, dann sollten Sie es erstens auf Herz und Nieren prüfen. Dabei geht es um den Instandhaltungszustand und um den Pflegezustand. Schauen Sie sich bei einem Haus Dach, Fenster, Elektrik und Heizung genau an; in den Wohnungen geht es u.a. um Böden, Bäder und Türen. 

Zu prüfen ist aber auch die langfristige Vermietbarkeit des Objektes. Dagegen würde zum Beispiel die Lage in einem Problemgebiet sprechen. Die Lage ist ohnehin ein zentraler Faktor – und dabei spielen neben der Umgebung auch die Verkehrsanbindung, die Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, die Beliebheit des Viertels sowie die Einwohnerstruktur eine Rolle.

2. Unterlagen sichten

Im zweiten Schritt geht es um die Unterlagen. Bei einer Eigentumswohnung sollte Ihnen der Verkäufer die Teilungserklärung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Aufteilungspläne und eine Beschlusssammlung (wenigstens aber die letzten drei Protokolle) der Eigentümergemeinschaft vorlegen. Hinzu kommen die letzte Hausgeldabrechnung, ein Nachweis über die Instandhaltungsrücklage und ein aktuell gültiger Wirtschaftsplan. 

Bei einem Mietshaus benötigen Sie die Baupläne und Baugenehmigungen, die Flächen- und Kubaturberechnung, eine Aufstellung der Modernisierungsmaßnahmen und der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Alle diese Unterlagen sollten Sie prüfen: sind sie vollständig, sind die Angaben plausibel? Im Zweifel lohnt es sich, einen Fachmann zu konsultieren.

3. Mietverhältnisse anschauen

Drittens sollten Sie sich in Ruhe die Mietverhältnisse anschauen. Dazu zählt zunächst der Mietvertrag mit all seinen Klauseln. Erkundigen Sie sich aber auch nach Mietpreiserhöhungen in den vergangenen Jahren, nach möglichen Rechtsstreitigkeiten und dem Zahlungsvollzug. Dabei müssen Sie sich weitgehend auf die Angaben des Verkäufers verlassen. Und reden Sie möglichst auch direkt mit den Mietern, um einen klaren Eindruck zu bekommen. 

4. Rendite berechnen

Im vierten Schritt geht es um die Berechnung und Bewertung der Rendite, die Ihr künftiges Anlageobjekt abwerfen soll. Bei der weit verbreiteten Formel „das x-fache der Jahresmiete” sollten Sie sich vergewissern, dass dabei alle Einmalnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch) und alle nicht umlagefähigen Nebenkosten (Verwaltung, Reparaturrücklagen) berücksichtigt worden sind. 

Im Idealfall liegt eine saubere Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren vor. Das gibt in der Regel der Verkäufer in Auftrag; wir selbst führen eine Wertermittlung bei allen unseren Objekten durch. Sie können aber auch als Käufer ein Gutachten erstellen lassen; das könnte sich bei den Preisverhandlungen auszahlen. 

Zum Schluss werden Sie sich fragen, ob Sie den ganzen Aufwand auf sich nehmen wollen. Denn nach dem erfolgreichen Kauf gilt es ja, die Immobilie optimal zu verwalten. Aber auch diese Aufgabe können Sie komplett an einen Mietverwalter auslagern. Daher ist das kein Argument gegen den Kauf einer Anlageimmobilie.

Bis zum nächsten Monat! Es grüßt Sie, Ihr Oliver Knigge

Knigge Immobilien hat sich mit dem Motto „einfach anders”  im Großraum Bergisch Gladbach als  Makler und Hausverwalter etabliert, der die bekannten Maklerklischees widerlegt. Gemeinsam mit einem Expertennetzwerk bildet das Unternehmen am Standort Laurentiusstraße/Odenthaler Straße das Immobilien-Kompetenzcenter Bergisch Gladbach. Knigge ist nicht am kurzfristigen Erfolg interessiert, sondern an langfristigen persönlichen Kundenbeziehungen. Was das heißt, ist in der Leistungsgarantie festgelegt. Mit zehn Mitarbeitern bietet Knigge den Service eines Großunternehmens, kombiniert mit der Persönlichkeit eines Familienbetriebs.

KNIGGE.Immobilien
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Fon 02202 242841
Fax 02202 242862
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Laurentiusstraße 98, 51465 Bergisch Gladbach

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Oliver Knigge

ist Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft sowie geprüfter Wertermittler für Immobilien (EIA). In Bergisch Gladbach geboren und aufgewachsen, hier hat er 2006 Immobilien Knigge gegründet. Er ist verheiratet, lebt in Nußbaum und ist seit Schülertagen von der Architektur fasziniert.

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