Baurat Harald Flügge und Wirtschaftsförderer Martin Westermann mit einer Karte des Gewerbegebiets Obereschbach

18  Jahre nach dem ersten Grundstückskauf hat die Stadt das neue Gewerbegebiet Obereschbach weitgehend vermarktet, jetzt ist ihre Angebotsliste wieder leer. Grund genug, aus diesem Projekt Lehren für die zukünftige Ausweisung neuer Gewerbeflächen zu ziehen.

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Was lange währt wird endlich gut: Trotz vieler Verzögerungen und Herausforderungen wertet Wirtschaftsförderer Martin Westermann das Gewerbegebiet Obereschbach als „echte Erfolgsstory”. Auf  6,4 Hektar habe der Stadtentwicklungsbetrieb (SEB) eine Nettofläche von 4,6 Hektar entwickelt und jetzt auch weitgehend vermarktet.

Acht Grundstücke seien bereits verkauft und zum Teil bebaut, für die letzten drei mit insgesamt 1,2 Hektar gebe es konkrete Verhandlungen, die noch in diesem Jahr abgeschlossen werden sollen, konkretisierte Stadtbaurat Harald Flügge im Gespräch mit der Presse. Die letzten Grundstücke sollen in den kommenden zwei Jahren bebaut werden.

Obwohl die Stadt das Gewerbegebiet mit Autobahnanschluss nicht offensiv beworben habe meldeten sich insgesamt 118 qualifizierte Bewerber, darunter 36 Unternehmen aus Bergisch Gladbach. Sie meldeten einen Bedarf von mehr als 50 Hektar. Dabei, so Flügge, seien Anfragen von Unternehmen mit großen Flächenbedarf gar nicht mitgezählt worden. 

Strenge Kriterien für Auswahl der Käufer

Denn die Stadt lege strenge Kriterien an: in Frage kommen nur Unternehmen mit einem starken Arbeitsplatzangebot und einer engen Bindung zur Region. Kranvermieter, die dort nur Kräne abstellen wollten, oder Logistikunternehmen, waren damit gleich draußen, erläutert Westermann.

Hintergrund: Who ist who in Obereschbach
1. Schmersal Böhnke fertigt Aufzugsteuerung, war 1991 von sechs Gesellschaftern in Bensberg gegründet worden, hat rund 70 Mitarbeiter.

2. Brüssel Steel hatte zuletzt seinen Sitz in Köln Poll. Es handelt mit Weißblech und fertigt unter der Marke „Eigenart” Dosen aus Blech.

3. Botzian und Kirch ist ein Direktvertrieb von Materialien für die Werkzeug- und Kunststoffindustrie und zog von der Lustheide nach Oberschbach, näher an die Autobahn. Der Betrieb hat 15 Beschäftigte.

4. Geiger BDT betreut die IT von Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern mit einem großen Außendienst und benötigt viele Parkplätze. Daher expandierte das Unternehmen in Obereschbach, behält aber auch den alten Standort in Refrath. Im neuen Gewerbegebiet arbeiten 80 Mitarbeiter. 

5. Mika Timing ist Spezialist für die Zeitmessung von Sportveranstaltungen und saß bislang an der Locher Mühle. 

6. Contour Veranstaltungsservice kommt aus Overath, weil die Firma mehr Lagerfläche benötigt. 22 Beschäftigte ziehen mit um.

7. Ein Kölner Reinigungsdienstleister hat ebenfalls einen Zuschlag bekommen, die Verträge sind aber noch nicht geschlossen. 

8. Ein Handwerksbetrieb aus Bergisch Gladbach, der seine Produktion in Köln und die Verwaltung in Bergisch Gladbach an dem neuen Standort in Obereschbach zusammenführt.

Mit drei weiteren Unternehmen wird verhandelt, Namen wurden bislang nicht genannt.

Zum Zuge kamen am Ende zehn Firmen, die entweder bereits ihren Sitz in Bergisch Gladbach hatten oder deren Eigentümer aus Bergisch Gladbach stammen, betont Westermann. Nur auf ein einziges Unternehmen treffe das nicht zur; es komme aus Köln.

Auf insgesamt rund 500 Arbeitsplätze sollen die Unternehmen in Obereschbach im Endausbau kommen, sagt Westermann. Die bislang bekannt gegebene Unternehmensliste gibt das allerdings noch nicht her. 

Das neue Gewerbegebiet Obereschbach liegt zwischen dem Technologiepark und der A4

Obereschbach in Zahlen und Fakten
Fakten: Das Gewerbegebiet Obereschbach bietet eine Nettofläche von 4,6 Hektar. Das hügelige Gelände musste stark bearbeitet und in Terassen geformt werden; daher gibt es elf Grundstück mit einer Größe von 3000 bis 8000 Quadratmeter, die jeweils nur eine Zufahrt haben.

Die Unternehmen dürfen zehn Meter hochbauen, das entspricht drei Geschossen – daher gibt es hier noch Expansionspotenial.

Der Verkaufspreis war politisch festgelegt worden und betrug 120 Euro pro Quadratmeter, womit er ungefähr auf Kölner Niveau liege. Auf eigene Kosten hatte die Stadt ein Glasfaserkabel in das Gewerbegebiet gelegt. Eine Abrechnung der Gesamtkosten und Einnahmen aus dem Gesamtprojekt ist noch nicht möglich.

Diese Entwicklung zeige, bilanziert Flügge, wie richtig die Entscheidung gewesen sei, das Gewerbegebiet durch den stadteigenen SEB vermarkten zu lassen – denn nur so konnte die Stadt steuern, welches Gewerbe sich hier ansiedelt. 

Die Erfolgsgeschichte hat aber auch eine Kehrseite. Nach dem Verkauf der elf Grundstücke steht der Stadtentwicklungsbetrieb wieder blank da und hat keine eigenen Flächen mehr im Angebot. „Kommunale Steuerungsmöglichkeiten beim Verkauf von Baugrundstücken an Unternehmen aus der Region sind dann nicht mehr gegeben,“ warnt Flügge.

Alle weiteren Anfragen müssen abgelehnt oder weit in die Zukunft hinein vertagt worden. Auf den Zeitpunkt, wenn irgendwann auf der Basis des heiß diskutierten neuen Flächennutzungsplans (FNP) neue Gewerbegebiet erschlossen sein werden.

Das ist allerdings für die Stadt Bergisch Gladbach eher der Normalzustand. Sie hatte das Gewerbegebiet Herkenrath Mitte der 90er Jahre fertig gestellt, danach kam bis Obereschbach nichts mehr. Das Gewerbegebiet im Hermann-Löns-Viertel auf dem ehemaligen Kasernengelände wurde Ende der 90er Jahre durch einen privaten Investor umgesetzt, weil die Stadt kein Geld für eigene Aktivitäten hatte. Erst 2011 wurde der SEB gegründet.

Insgesamt verfügt Bergisch Gladbach derzeit über 255 ha Gewerbefläche. Bei einem Stadtgebiet von rund 8300 ha sind das drei Prozent. 

Die Karte zeigt farbig alle Gewerbegebiete in Bergisch Gladbach

Die Lehren aus Obereschbach

Kein Wunder also, dass Flügge und Westermann jetzt die Erfahrungen in Obereschbach nutzen, um ihre seit langem bekannte und im FNP manifestierte Forderung nach einer Ausweisung großer neuer Gewerbefläche mit Argumenten zu unterlegen. Und das auf zwei Ebenen. 

Zum einen geht es um den Bedarf an neuen Flächen. In einer Überschlagsrechnung legen Baurat und Wirtschaftsförderer die in den vergangenen Jahren real registrierte Nachfrage zugrunde, um den (heftig umstrittenen) künftigen Bedarf für Gewerbeflächen besser abschätzen zu können: In den vergangenen vier Jahren konnten 6,4 Hektar Gewerbefläche trotz strenger Auswahl locker verkauft werden; die reale, in der Praxis geprüfte Nachfrage pro Jahr liege also bei 1,6 Hektar. Rechne man das auf 20 Jahre hoch, die Laufzeit des nächsten FNP, komme man schon auf einen Bedarf von 32 Hektar. 

Daraus zieht Flügge diesen Schluss: „Die dem Flächennutzungsplan zugrunde liegende Flächenbedarfsprognose ist realistisch.” Allerdings sind dort auch im zweiten Entwurf potenzielle Gewerbeflächen von rund 50 Hektar vorgesehen. 

Diese potenziellen Gewerbegebiete hatte die Stadtverwaltung zunächst identifiziert; inzwischen gibt es Änderungen, an der Brüderstraße ist eine neue Fläche hinzu gekommen

Zum anderen geht es um den Zeitbedarf. Selbst wenn man unterstelle, dass Obereschbach besonders schwierig und daher besonders langwierig war zeige das Beispiel, wie weit eine verantwortungsbewusste Gewerbepolitik in die Zukunft schauen müssen, argumentiert Flügge. 

Die Entwicklungsgeschichte von Obereschbach
1999 hatte die Stadt bereits eine Fläche von ca. 28.000 Quadratmeter in diesem Bereich zur Flächenvorsorge erworben.

2007 fasst der Planungsausschuss den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Obereschbach. 

2008 trat der B-Plan Nr. 5539 – Obereschbach – in Kraft.

2009 trat der Umlegungsplan in Kraft.

Ende 2014 wurde die Baustraße fertiggestellt, das war die Voraussetzung für den Verkaufsstart.

Ende 2017 sollen alle elf Grundstücke verkauft sein.

Unterstellt, der Flächennutzungsplan wird wie vorgesehen 2018 verabschiedet, würde es selbst unter optimalen Bedingungen wenigstens bis 2023 dauern, bevor die Stadt das nächste Gewerbegrundstück übergeben könne – wo auch immer.

Zunächst müsste ein B-Plan verabschiedet werden, dann ein Umlageverfahren durchgezogen werden, damit die Stadt überhaupt über die Grundstücke verfügen kann. Dabei müssen die Bürger beteiligt werden, es kann immer Einwände und Klagen geben. 

„Wir wissen aus den Gesprächen der letzten Zeit aber, in welchen Zeiträumen die Unternehmen denken”, ergänzt Westermann, „die wollen in der Regel schon in zwei Jahren einziehen.” Einen großen Bedarf sieht er auch bei expandierenden Handwerkern, die Grundstücke zwischen 1000 und 1500 Quadratmetern suchten. Die Nutzung von Brachflächen im Stadtgebiet kämen dafür oft nicht in Frage, weil Wohngebieten zu nah angrenzen.

Daher, so Flügge, sei die Stadt dafür verantwortlich, im Rahmen einer „Zukunftsvorsorge” im Flächennutzungsplan für ausreichend neue Gewerbeflächen zu sorgen. Sonst seien weder eine Neuansiedlung noch eine Erweiterung bestehender Unternehmen möglich. 

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G. Watzlawek

Journalist, Volkswirt und Gründer des Bürgerportals. Mail: gwatzlawek@in-gl.de.

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4 Kommentare

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  1. Obereschbach als Erfolgsmodell zu sehen zeigt die Gesinnung der Herren Flügge und Westermann. Nach 18 Jahren sind 4,6 ha immer noch nicht ganz verkauft. Bei angeblich 118 konkreten Anfragen konnte man nur 10 (in Wahrheit zum jetzigen Zeitpunkt erst 6) Grundstücke tatsächlich verkaufen, und das an einem hervorragenden Standort, wie man hört. Ich fabuliere jetzt auch mal und behaupte, dass man in 20 Jahren (Dauer des nächsten FNP) rechnerisch ebenfalls nur etwas mehr als 4,6 ha neues Gewerbegebiet benötigt. Selbst wenn man die Vermarktung auf die letzten 5 Jahre rechnet, würde das 18,4 ha in 20 Jahren entsprechen. Entweder zieht es die Unternehmen nicht nach Bergisch Gladbach oder die Vermarktung ist nicht ausreichend oder der Bedarf geht zurück. In jedem Fall fragt man sich, warum 55 ha für einen Zeitraum von 20 Jahren vorgehalten werden sollen.

    Wenn das mit zu vernachlässigenden Umwelt-, Verkehrs- und Landschaftsschutz-Einschränkungen ginge, ließe sich drüber diskutieren. Nur werden 55 ha zusätzliches Gewerbegebiet das Abholzen von Wäldern, negative Umweltbeeinflussung und starke Gesundheitsgefährdung der Menschen verursachen, von den zusätzlichen Verkehrsproblemen ganz zu schweigen.

    Die Nutzung von Brachflächen im Stadtgebiet käme oft nicht infrage, “weil Wohngebiete zu nahe angrenzen”, sagt Flügge. Wie lässt sich diese Aussage denn auf das neulich sogar verdoppelte Gewerbegebiet an der Brüderstraße anwenden? Wie schon so oft in Bezug auf den FNP wird immer das Argument herbei gezerrt, was gerade passt. Ob es an anderer Stelle genau das Gegenteil bedeutet, merkt der Bürger ja nicht, weil er die Sachlage ja gar nicht durchdringen kann.

    Im KSTA von heute steht: “30 ha zusätzlicher Gewerbefläche plant die Stadt Bergisch Gladbach für die Zukunft”. Das sind schon 25 weniger als z.Zt. im FNP-E. stehen. Kann das zur Hoffnung Anlass geben, die Planer hätten erkannt, das 55 ha nicht möglich sein werden?

  2. @Michael – Danke für den freundlichen Hinweis. Die 6,4 Hektar sind die Bruttofläche, verkauft werden kann nur die Nettofläche von 4,6 Hektar; der Rest sind Böschungen, Straßen, etc. Das wären (6,4 – 4,6) 1,8 Hektar. Die sind und bleiben frei.

  3. 6,4 Hektar in 18 Jahren in Obereschbach, von denen aktuell nur 4,6 Hektar verkauft sind. Defacto stehen also immernoch 1,2 Hektar frei.

    Die Hochrechnung daraus ergibt für die kommenden 20 Jahre einen Flächenbedarf von 26 Hektar an Gewerbefläche.

    Wohl in der Schule nicht aufgepasst!

  4. 18 Jahre Entwicklungszeit und noch nicht alle Grundstücke tatsächlich verkauft und bebaut? Ein Schelm der böses über den FNP denkt!