Ein Neubau der RBS. Doch davon gibt es viel zu wenig.

Aktualisierung 12. Oktober: Die Information zur Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft der Verwaltung ist am Donnerstag im Haupt- und Finanzausschus (HFA) auf harte Kritik gestoßen.

SPD und Linke bemängelten, dass nach zwei Jahren noch kein Vorschlag auf dem Tisch liegt.

FDP und Grüne wollten die Initiative ganz zu den Akten legen und alle Anstrengungen zur Schaffung von preiswertem Wohnraum auf die RBS konzentrieren. Ein entsprechender Anftrag bekam aber nur die Stimme der FDP.

Die Grünen verlangten von der Verwaltung, dass bis zur letzten Ratssitzung in diesem Jahr eine Vorlage mit allen Handlungsoptionen auf den Tisch kommt; das sagte der neue Kämmerer Frank Stein zu.

Der ursprüngliche Beitrag vom 11. Oktober:

Seit gut zwei Jahren versucht die Stadt Bergisch Gladbach, eine eigene Wohnungsbaugesellschaft auf die Schiene zu setzen. Inzwischen ist klar, wie schwierig das verwaltungstechnisch ist. Unklar bleibt, ob es dafür überhaupt eine Geschäftsgrundlage gibt. 

Ständig steigende Mieten und fehlender bezahlbarer Wohnraum hatten Bürgermeister Lutz Urbach im Oktober 2015 zur Erkenntnis gebracht, dass eine eigene städtische Wohnungsbaugesellschaft neben der kreisweit aktiven RBS eine gute Idee sei. Die Umsetzung erweist sich jedoch als deutlich schwieriger, als zunächst angenommen.

Nach einer Vertagung vor der Sommerpause steht das Thema jetzt wieder auf der Tagesordnung – doch macht die Stadtverwaltung dem Stadtrat noch keinen konkreten Vorschlag. Sie liefert für die Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am Donnerstag nur eine „Sachstandsinformation”. 

Auftrag an den Fachbereich Finanzen – und den neuen Kämmerer

„Aufgrund der Fülle an zu klärenden rechtlichen, wirtschaftlichen und praktischen Fragen”, so heißt es dort, stelle sich die Sache „als sehr komplex dar”. Jetzt, zwei Jahre nach Start der Überlegungen, wurde der Fachbereich Finanzen beauftragt, „sich mit dem Thema inhaltlich auseinanderzusetzen”. 

Seit Monatsanfang hat mit Frank Stein ein neuer Kämmerer sein Amt angetreten, der das Thema aus seiner Tätigkeit in Leverkusen kennt. Unterstützt werden soll die Finanzabteilung durch einen Fachmann aus dem Bereich Wohnungswirtschaft. 

Überraschenderweise soll laut Vorlage noch einmal eine „inhaltliche Auseinandersetzung mit dem bestehenden Bedarf an Wohnraum” geführt werden. Obwohl seit Jahren ein „Runder Tisch bezahlbarer Wohnraum” tagt, der das Problem immer wieder benannt hat (siehe Protokoll Sozialausschuss 2.3.2017, TOP 9).

 Schnell „ins Verdienen” kommen

Grundsätzliches Ziel der Anstrengungen, heißt es jetzt, ist die „zeitnahe Schaffung von bezahlbarem (öffentlich gefördertem) Mietwohnungsbau”. Allerdings müsse eine Kommune in der Haushaltssicherung „auf einen gesunden Mix mit lukrativerem (frei finanzierten) Wohnungsbau” achten, eine dauerhafte Subventionierungen aus dem städtischen Haushalt sei zu vermeiden. 

Im Klartext: der Bau teurerer Wohnungen soll verhindern, dass eine neue Gesellschaft dauerhaft Minus macht. Weiter unten in der Vorlage heißt es sogar, sie solle schnell „ins Verdienen” kommen.

Inzwischen ist die Stadtverwaltung auf einige Basisdaten gestoßen, die Auskunft über die Lage auf dem Immobilienmarkt geben. So nennt die Vorlage ausdrücklich das  „Wohnungsmarktprofil 2016 Bergisch Gladbach“ der NRW.BANK. Auch die eigene Abteilung Wohnungswesen verfüge über Statistiken „bezüglich des öffentlich-geförderten Wohnungsbaus”.

Die Kreissparkasse Köln arbeite an einer Wohnungsmarktanalyse für den Rheinisch-Bergischen-Kreis, die aber frühestens Ende 2017 vorliege.

Immobilien: Köln bebt, Bergisch Gladbach wackelt

Als wichtigste Fakten, entnommen dem Wohnungsmarktprofil, hebt die Stadtverwaltung jetzt hervor:

  • Steigende Mietpreise machten sich auch in Bergisch Gladbach bemerkbar. Von 2013 bis 2015 seien sie um 3,1 Prozent gestiegen. Eigenheimen seien von 2006 bis 2015 um 25,5 Prozent teuerer geworden.
  • Die Kaltmieten seien mit mehr als sieben Euro je Quadratmeter in GL auch aufgrund der Nähe zu Köln relativ hoch.
  • Die Miete in bestehenden Gebäuden sei in den letzten zehn Jahren relativ konstant geblieben; dafür steigen die Mieten in Neubauten rasant an und lag schon 2014 bei durchschnittlich 10 Euro. 
  • Die Anzahl der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern steige schwach an – aber nicht im sozialen Wohnungsbau. 
  • Der Anteil an der Sozialwohnungen bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege in Bergisch Gladbach bei 6,7 Prozent, und damit deutlich unter dem NRW-Wert (9,9). Auch in der Größenklasse von 100.000 bis 200.000 liege der Schnitt in NRW bei 9,6 Prozent.
  • Nach einer Modellrechnung der NRW.BANK wird die Zahl der preisgebundenen Wohnungen von 2014 bis 2030 von 1.900 auf 1.200 sinken. 
  • Grundsätzlich werden in Bergisch Gladbach fast doppelt so viele Mehrfamilienhäuser gebaut, wie in Städten vergleichbarer Größe. 
  • Seit 2009 ist zwar die Zahl der Bewilligungen und Baugenehmigungen für preisgebundene Wohnungen deutlich gestiegen. Bei der Baufertigstellung sei das jedoch nur zum Teil erkennbar.  

Die Vorlage verweist darauf, dass die NRW.Bank wie die Stadtplaner bei der Aufstellung des FNP auf Bevölkerungsprognosen von IT.NRW zurück greift, wonach Bergisch Gladbach bis 2035 um ca. 3000 Einwohner wachsen wird.

Alleine 2015 seien knapp 2000 Menschen nach Bergisch Gladbach gezogen, fast vier Mal soviel wie im Vorjahr – nicht zuletzt aufgrund der starken Aufnahme von Flüchtlingen. 

Deutlich weniger Sozialwohnungen, weniger Antragsteller

Aus den Statistiken der Abteilung Wohnungswesen gehe mit Blick auf den öffentlich-geförderten Wohnungsbaus folgendes hervor:

  • Zum 31.12.2016 hatten sich 498 Haushalte wohnungssuchend gemeldet. Diese Zahl ist in den letzten 10 Jahren tendenziell rückläufig.
  • Die Zahl der öffentlich geförderten Mietwohnungen hat in den letzten zehn Jahren ebenfalls abgenommen, und zwar von 2.498 auf 1.837. 
  • Die größten Bedarfe bestehen bei Wohnungsgrößen von 45-50 m² Wohnfläche mit zwei Zimmer (Wohnzimmer und getrenntes Schlafzimmer) für Einpersonen-Haushalte sowie Vier- und Fünfzimmerwohnungen (ca. 95 m²) für Familien mit zwei und mehr Kindern. 
  • Ein Wohnortwechsel wird von Familien kaum in Betracht gezogen, da die Kinder in Schule und Kindergarten gehen. Daher suchen die Familien im Umkreis des bisherigen Wohnortes. 
  • Die nicht zentrumsnahen Ortsteile wie beispielweise Herkenrath, Herrenstrunden, Schildgen und Moitzfeld werden auch oft als Wohnort ausgeschlossen. Aufgrund des fehlenden Wohnraumangebotes in den zentrumsnahen Stadtgebieten werden die Wohnungen jedoch zwischenzeitlich etwas häufiger auch in Betracht gezogen. 

Die Abteilung Wohnungswesen weist allerdings auch darauf hin, dass sich viele der öffentlich geförderten Wohnungen in einem schlechten Zustand befinden – und daher schwer zu zu vermitteln sein.

Kein Wohnungsbau ohne Grundstücke

Nach Einschätzung externer Experten, so die Verwaltung, müssen für eine erfolgreiche Arbeit einer Wohnungsbaugesellschaft ausreichende Ressourcen zur Verfügung stehen. Damit die Gesellschaft schnell „ins Verdienen” komme müsste sie innerhalb von zwei Jahren 150 bis 200 Wohnungen fertig stellen.

Das scheint nicht sehr realistisch zu sein. Denn an dieser Stelle führt die Vorlage eine Liste „kurzfristig bebaubarer Grundstücksflächen” an, die zudem für den Mietwohnungsbau geeignet sind. Auf dieser Liste befänden sich nur knapp 20 Grundstücke. 

Daher, so die Verwaltung weiter, „kommt es für den Erfolg einer neuen Wohnungsbaugesellschaft entscheidend auf die Hebung weiterer Potenziale an”. 

Der Flächennutzungsplan – und seine Potenziale

Diese Potenziale sieht die Stadt im neuen Flächennutzungsplan – und hat das eigene Baudezernat um eine Einschätzung gebeten, welche Flächen aus dem künftigen FNP „für diesen Zweck aktiviert” werden können. 

Die Antwort des Baudezernats: Nach dem (für Ende 2018 geplanten) Beschluss über den FNP müsse zunächst ein wohnungsbaupolitisches Handlungskonzept erstellt werden. Erst dann könne eine detaillierte Datenbasis ermittelt werden, aus der sich wiederum ableiten lasse, welche „Potenziale” es gibt.

Auf dieser schwachen Basis traut sich die Stadtverwaltung offenbar nicht zu, einen konkreten Vorschlag für die eigene Wohnungsbaugesellschaft zu machen. Unter der Überschrift „Organisatorische Alternativen” lautet das Fazit der Beschlussvorlage:  

„Sofern die oben genannten Ressourcenkapazitäten bereitgestellt werden können, kommen zur Umsetzung verschiedene Gestaltungsalternativen in Betracht. Diese wurden zwischenzeitlich insbesondere unter den Aspekten steuerliche Optimierung und Haftungsbegrenzung mit einem Steuerberatungsbüro diskutiert. Nachdem zu den geschilderten Fragestellungen Ergebnisse vorliegen und diese bewertet wurden, wird dem Rat eine Handlungsempfehlung unterbreitet.”

Wann das sein wird, dazu macht die Stadtverwaltung auch auf Nachfrage keine Aussage.  

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G. Watzlawek

Journalist, Volkswirt und Gründer des Bürgerportals. Mail: gwatzlawek@in-gl.de.

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