Das Bauschild steht seit August 2014. Geschehen ist bislang nichts.
Aktualisierung 22.6.2016: Viele Monate lang hatte der US-Immobilienfonds Centerscape geschwiegen, Termine verstreichen und das alte Löwencenter im Herzen von Bensberg weiter vergammeln lassen – während gleichzeitig angebliche erfolgversprechende Verkaufsgespräche mit der List-Gruppe in Oldenburg geführt.
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Mit den Schattenspielereien hat es jetzt ein Ende: Die Verhandlungen mit List sind gescheitert, räumt Projektleiter Steffen Mittag jetzt gegenüber KSTA/BLZ ein. Schlimmer noch: Eine geplante Verankerung im Fels unter der Kadettenstraße ohne Zustimmung der Nachbareigentümer sei nicht möglich ist. Daher müsse der Baukörper neu gestaltet, ein neuer Bebauungsplan aufgestellt und eine neue Baugenehmigung eingeholt werden. Zu den Hinweisen, dass sich das Konzept von Centerscape grundsätzlich nicht rechnet, äußert sich niemand.
Dennoch gibt sich Bürgermeister Lutz Urbach guter Hoffnung, dass sich in Bensberg rasch etwas tut, zu Centerscape äußert er sich ausdrücklich nicht mehr (siehe ganz unten).
Viele andere in Bensberg haben die Hoffnung, dass aus dem Löwencenter auf absehbare Zeit etwas Neues entsteht, längst aufgegeben. Kein Wundern, angesichts der siebenjährigen Leidensgeschichte der Bensberger Innenstadt.
Eine kleine Chronik
Ein historisches Bild: Das Löwencenter vor zehn Jahren in voller Pracht. Foto: Udo Kellmann
März 2009
Seit 2009 steht das Löwencenter in Bensbergs Schlossstraße weitgehend leer: ein monströses Betonmonument im Besitz des Luxemburger Fonds GP7, unter dem der ganze Stadtteil leidet.
Das Löwencenter hat den Mietvertrag Ende Februar auslaufen lassen, am 3. März 2009 wurde das Objekt komplett geräumt an den Vermieter übergeben. Danach betrieben einige Bensberger Geschäftsleute noch das „Bensberger Handelshaus” in dem Betonbunker.
Das ausgeräumte Löwencenter im Frühjahr 2009. Foto: Kellmann
September 2009
Neun Bensberger Einzelhändler errichten im leerstehenden Löwencenter das Bensberger “Handelshaus” mit Ablegern ihrer eigenen Geschäfte, um wenigstens für etwas Leben zu sorgen.
Februar 2011
Architekt Michael Neuendorff legt Entwurf zur Neubelebung des Löwencenters vor, zum Text.
August 2011
Die Bensberger Einzelhändler geben auf, schon vor einem Jahr hatten vier von ihnen ihre Filialen im Löwencenter geschlossen, zum Schluß stand Daubenbüchel ganz allein da, zum 31. August wird das Handelshaus geschlossen.
Oktober 2011
Bürgermeister Lutz Urbach gibt bekannt, dass sich mit dem Unternehmen Atos ein Investor gefunden habe, der im Auftrag der Eigentümer das marode Löwencenter abreißen und ein neues Einlaufszentrum (Projektname: Marktgalerie) bauen will. Zum Text
Juni 2012
Stadtverwaltung und Investor stellen die detallierte Planung vor für das 20-Millionen-Euro-Projekt vor. Baubeginn: 1. Quartal 2013. Die Projektleitung liegt bei der Firma Atos, die wiederum für den Eigentümer, der Luxembuger Fonds GP-7 Opportunity LBC Luxco S.a.r.l. & Co. KG. arbeitet. Zum Text
Juli 2012
Stadtverwaltung legt Fahrplan für Bürgerbeteiligung und politische Beschlussfassung vor, die im März 2013 abgeschlossen sein soll, zum Text
Hotel Malerwinkel und Goethehaus bauen Protestgerüst auf, um Höhe der geplanten Marktgalerie zu demononstrieren. Bei einer Bürgerversammlung wird sehr viel Kritik laut. Text im KSTA
November 2012
Ex-Stadtsprecher Peter Schlösser wendet sich in einem offenen Brief an die Bensberger:
Liebes Bensberg, da gibt es mitten in Deinem Herzen eine Wunde und Du tust nichts dagegen, streust noch Salz hinein.”
Architekturbüro Hermann und Engels stellt veränderten und geschrumpften 3. Planungsentwurf im Detail vor, zum Text
Bürger kritisieren Durchsetzungskraft des Investors, zum Text
Interessensgemeinschaft Bensberger Handel (ibh) startet Kampagne für die Marktgalerie, zum Text
Reden Sie mit! Debatte zum Thema in der FB-Gruppe „Politik in BGL”
Dezember 2012
Planungsausschuss stimmt Plänen mit großer Mehrheit zu, BLZ
Gegner der Marktgalerie-Pläne sammeln 3000 Unterschriften, KSTA
Januar 2013
Architekt Michael Neuendorf legt zweiten Denkanstoß vor, wie man die Marktgalerie besser gestalten könnte. Zum Text
Quelle: sic architekten gmbh
Januar 2013
GP7 gibt das ehemalige Löwencenter an den Projektentwickler Centerscape ab. Der Verkauf wird allerdings erst rechtskräftig, wenn ein gültiges Baurecht für das Projekt vorliegt. KSTA
Februar 2013
Der neue Projektentwickler Centerscape passt die alten Pläne an: es werden nur noch fünf statt sechs Geschosse, die Verkaufsfläche sinkt von 5000 auf 4500 Quadratmeter. Zum Text
Neuendorff legt dritten Denkanstoß mit einer Alternativplanung vor. Website
März 2013
Der Projektentwickler spricht von einem Formfehler, daher müssten die die Pläne ein zweites Mal öffentlich ausgelegt werden, dadurch sei der geplante Eröffnungstermin Mitte 2014 ist nicht mehr haltbar. Zum Text im KSTA
April 2013
Centerscape nimmt Kritik auf und ändert Baupläne tiefgreifen. Die Stadtverwaltung ist sehr zufrieden. Zum Text
So könnte es in Zukunft aussehen. Entwurf der Marktgalerie
Mai 2013
Centerscape gibt bekannt, die ersten Mieter gefunden zu haben. Zudem wurden die Pläne erneut geändert und ein zusätzlicher Aufzug eingeplant, mit dem Behinderte direkt von der Schlossstraße zur Engelbertstraße gelangen können. Zum Text
Oktober 2013: Rat stimmt Bebauungsplan zu
Bebauungsplan #Marktgalerie #Bensberg einstimmig angenommen. Fazit: große Bürgerbeteiligung, viel erreicht. #rgl1
— Bürgerportal (@i_GL) October 15, 2013
Februar 2014
Kölner Verwaltungsgericht informiert sich über drei Klagen gegen die Baugenehmigung. Dabei geht es vor allem um die Lärmbelästigung durch die Anlieferung. Architekt Friedrich Wilhelm Groefke und Bürgermeister Lutz Urbach glauben, dass es dennoch beim Baubeginn im Mai 2014 bleibt. Zum Text im KSTA
Februar 2014
Architekt Friedrich Wilhelm Groefke will im Zuge des Neubaus auch das Umfeld komplett neu gestalten, KSTA
Von Aufbruch keine Spur. Altöltonnen hinter dem Löwencenter in Bensberg.
März 2014
Bei einer Simulation im Gerichtsverfahren zeigt sich, dass LKW bei der Anlieferung Probleme haben. Zum Text des KSTA
Mai 2014
Das traurige Standbild der Webcam, August 2014
Händler- und Standortgemeinschaft errichtet eine Webcam, damit der Forschritt der Baustelle überall verfolgt werden kann. Die Kamera ist inzwischen längst wieder offline.
Der Baubeginn im Mai sei ohnehin nur als „fiktiver Termin“genannt worden, sagt Projektmanager Heinz Fastabend dem Bürgerportal. Zum Text.
Verwaltungsgericht vertagt Verhandlung und vergibt neues Sachverständigengutachten
August 2014
Centerscape stellt Baustellenschild auf. Darauf steht:
Hier entsteht in kürze die neue Mitte von Bensberg“
Seit einem halben Jahr steht das Baustellenschild. Geschehen ist vorerst nichts.
September 2014
Bensberg Classics fallen aus, weil für diesen Zeitpunkt eine Megabaustelle geplant war.
Centerscape vertragt Baubeginn und kündigt an, das alte Loewencenter werde ab Januar in einem Stück abgerisssen. Als Ankermieter stünden Rewe und DM fest. Zum Text
November 2014:
Centerscape kündigt die Errichtung eines Bauzauns an:
Die Stadt Bergisch Gladbach hat Centerscape jetzt die Genehmigung für den Bauzaun an der Marktgalerie erteilt. Damit steht der Beginn der Abrissarbeiten fest – noch im Januar 2015 geht es los mit den Vorbereitungen.” Zum Text
Der Entwurf des geplanten Bauzauns für die Marktgalerie
Kölner Verwaltungsgericht weist drei Klagen von Anwohnern gegen die Stadt als Baugenehmigungsbehörde ab. Allerdings können die Kläger noch in Revision gehen. Und außerdem liegt eine weitere Klage vor dem Oberverwaltungsgericht Münster, die sich gegen den Bebauungsplan richtet. Zum Text
Bürgermeister Lutz Urbach wettet in der Facebook-Gruppe „Politik in BGL”, dass der Baubeginn im Januar 2015 erfolgt.
Januar 2015
Anwohner verweigern Genehmigung, das neue Gebäude durch Felsanker auf ihren Grundstücken anzusichern; damit wird eine neue Planung von Abriss und Neubau notwendig, zum Text in KSTA/BLZ
Ein neuer Geschäftsführer tritt an die Spitze von Centerscape Deutschland. Das wird für Bensberg Folgen haben.
März 2015
Der Projektleiter von Centerscape, Heinz Fastabend, sagt Teilnahme an einer Bürgerversammlung der SPD kurzfristig ab.
Centerscape verkündet, eine neue Statik berechnet zu haben, Facebook
Centerscape-Sprecher Oliver Schillings gibt „kurz nach Ostern” als Baubeginn an; der geplante Einweihungstermin Herbst 2016 werde hoffentlich eingehalten, KSTA
Auch die Bensberg Classics 2015 werden mit Blick auf die Marktgalerie-Baustelle abgesagt, BLZ/KSTA
Yolo: Das alte Löwencenter
Mai 2015
Centerscape beantragt auf Basis neuer Abrissplanung den Abriss. In acht Wochen könne es damit losgehen. In der Pressemitteilung heißt es:
„Nach dem Widerspruch einer Anwohnerfamilie musste die gesamte Planung neu erstellt werden. Architekt Friedrich-Wilhelm Groefke hat mit den Statikern und Baufirmen einen neuen Abrissplan konzipiert. Die Stadtverwaltung wird circa sechs Wochen für die Sichtung und das Genehmigungsverfahren benötigen. Danach kann das alte Gebäude an der Schlossstraße abgetragen werden.”
24. Juni 2015
Eine weitere Verzögerung bahnt sich an. Wie KSTA/BLZ berichtet, liegt noch immer nicht der Prüfbericht zur Statik des Gebäudes der Stadtverwaltung vor. Mitte Mai war ein Sachverständigerbeauftragt worden, die technischen Änderungen beim Abriss des alten Löwen-Centers und dem Neubau zu prüfen. Nach wie vor offen seien die Fragen, ob die neue Bauweise eine Änderungen der Architektur und eine Reduzierung der Verkaufsfläche erfordert und ob die Baukosten dadurch steigen. Oliver Schillings, von Centerscape mit der Pressearbeit beauftragt, nahm dazu nicht Stellung.
27. Juli 2015
Gerüchte, Centerscape habe das Löwencenter an einen anderen Immobilienfonds verkauft, machen die Runde. Sie werden jedoch hart dementiert: „Diese Hinweise sind falsch”, sagt der Centerscape-Sprecher für das Projekt, Oliver Schillings in der Facebook-Gruppe „Politik in BGL”
11. August 2015
Ende August sollen die Abrissarbeiten beginnen, glaubt KSTA/BLZ. Centerscape habe nach Einwänden der Anwohner die Pläne geändert und die Statik neu berechnet, doch ist die externe Prüfung der Statik laut Stadtverwaltung noch nicht beendet. Obwohl die Freiflächte unterhalb des Goethe-Hauses größer und die Nutzfläche kleiner werde verändere sich an Gesamtmietfläche und Investitionsvolumen nichts. KSTA/BLZ
1. September 2015
Die Fertigstellung der Marktgalerie hat Investor Centerscape auf Frühjahr 2017 verschoben, berichten Händler in der Schloßstraße und zukünftige Mieter. Bislang war der Herbst 2016 genannt worden. Für den Beginn der Bauarbeiten gibt es dagegen keinen Termin. „Wir stehen immer noch in Verhandlungen,” sagt Pressesprecher Oliver Schillings. (Hinweis der Redaktion: im KSTA gab es einen Fehler mit den Jahreszahlen, auf der Basis hatten wir zunächst von einer Vorziehung der Fertigstellung von Herbst auf Frühjahr 2016 berichtet. ) KSTA/BLZ
11. September 2015
Nach fast zwei Jahren ist ein (von zwei) Dauerverfahren gegen die Baugenehmigung beendet. Das Oberverwaltungsgericht Münster lehnt die Zulassung einer Berufung im Klageverfahren gegen die Stadt Bergisch Gladbach ab. iGL
Neue Termine gibt es dennoch nicht. Sprecher Oliver Schillings gab auf Anfrage des Bürgerportals zu Protokoll:
„Zur gegebenen Zeit werden die spruchreifen Informationen und Schritte gerne bekanntgegeben. Zum Baubeginn und weiteren Details möchte sich Centerscape momentan nichts äußern, um Spekulationen oder Gerüchte nicht zu nähren.”
26. Oktober 2015
Die Stadt bessert das marode Parkdeck des Löwencenters in Bensberg auf eigene Kosten aus. Dennoch könne der Centerscape jederzeit mit dem Abbruch beginnen, betont die Verwaltung. Zum Baubeginn äußerte sich Centerscape auf Nachfrage erneut nicht.
23. Oktober 2015
Bürgermeister Lutz Urbach äußert sich im Interview vorsichtig, aber zuversichtlich:
„Ich bin aus vielen Gründen optimistisch, aber nicht der Pressesprecher des Investors. Aber glauben Sie mir: Die Marktgalerie kommt.” KSTA/BLZ
30. Oktober 2015
Das Oberverwaltungsgericht Münster erklärt den Bebauungsplan für unwirksam . Allerdings nicht auf Basis der inhaltlichen Klagen der Anwohner, sondern aufgrund von Verfahrensfragen. Die Stadtverwaltung hatte gemäß § 13 a Baugesetzbuch das beschleunigte Verfahren durchgeführt, das für Bebauungspläne der Innenentwicklung gilt und schneller als das normale B-Plan-Verfahren durchzuziehen sind. Mit der Entscheidung des OVG lebt der alte B-Plan wieder auf.
9. Dezember 2015
Centerscape will das alte Löwencenter verkaufen, ein Vertrag mit einem deutschen Unternehmen liege bereits beim Notar, berichtet KSTA/BLZ. Der US-Investmentfonds verweigert eine Stellungnahme. Bürgermeister Lutz Urbach bestätigte jedoch den Sachverhalt, er stehe in Kontakt mit dem Kaufinteressenten.
15. Dezember 2015
Jetzt wird klar warum, warum Centerscape so lange auf Zeit gespielt hat: Graham Douglas, der Anfang 2015 angetretene Geschäftsführer von Centerscape Deutschland hatte die naheliegende Frage gestellt, warum man ein so schwieriges Projekt verfolgt, das überhaupt nicht zur Anlagestrategie des Fonds passt.
Daraufhin wurde ein neue Käufer gesucht – und jetzt auch in Deutschland gefunden, berichtet KSTA/BLZ – ohne Quellen zu nennen. Ein Kaufvertrag liege bereits beim Notar. Das bestätigt Bürgermeister Lutz Urbach indirekt: Er stehe in „guten Kontakt” mit Verkäufer und potenziellem Käufer.
14. Januar 2016
Der potenzielle Käufer für die Marktgalerie outet sich: die mittelständische List-Gruppe aus Oldenburg bestätigt, mit Centerscape zu verhandeln. Berichte, ein Notarvertrag liege bereits seit Dezember vor, werden jedoch dementiert.
14. März 2016
Immer noch keine Neuigkeiten zu den Verkaufsverhandlungen. Dafür stößt Thomas Ruppert mit dem Vorschlag „Markthalle statt Marktgalerie” eine intensive Diskussion an. Facebook-Gruppe „Politik in BGL”
21. März 2016
Lothar Eschbach argumentiert in einer gründlichen Analyse, bei der Umplanung des Projektes Marktgalerie müsse es ein Neu- und Umdenken geben. Wenn dabei neben den wirtschaftlichen Interessen auch Bensbergs Gestaltungsinteressen berücksichtigt werden, könne eine gute Lösung mit großer Akzeptanz gefunden werden.
22. Juni 2016
Nach fast einem halben Jahr Funkstille war längst allen klar, dass List sich wieder zurückgezogen hat. Nun bestätigt ein Centerscape-Sprecher gegenüber KSTA/BLZ diesen Fakt. Da sich Centerscape nun wieder selbst um eine Perspektive für die Bauruine kümmern muss legt er auch gleich offen, das bislang offenbar mit falschen Karten gespielt wurde: Die geplante Verankerung des Baukörpers im Fels unter der Kadettenstraße sei nicht möglich. Denn dafür benötige man Grundstücke von Anwohnern, die zum Verkauf nicht bereit sind.
Nun muss komplett neu geplant, ein neuer B-Plan aufgestellt und eine neue Baugenehmigung eingeholt werden. Das müsse nicht wieder zwei Jahre dauern, stellt Bürgermeister Lutz Urbach lapidar fest.
Das Vertrauen in Centerscape hat aber auch er verloren: „Im Artikel steht nicht, dass ich großes Vertrauen in das Unternehmen habe. Und dass genau das nicht da steht, ist auch kein Zufall”, stellt Urbach in der Facebook-Gruppe „Politik in BGL” fest.
Noch mehr Informationen:
Alle Beiträge zur Marktgalerie
Debatte auf in der Faceboogruppe „Politik in BGL”
Ich habe die Artikel und auch Ihre Kommentare mit Interesse gelesen, Herr Wiegelmann. Nun ist schon Mitte 2016 und immer noch ist nichts passiert. Das ist wirklich nicht schön und gut für Bensberg – das wissen wir alle.
Ich habe gehört, dass es vor nicht allzu langer Zeit von Bensbergern an Bensberger den Vorschlag gab, sich zusammen zu tun und das Projekt Marktgalerie zu übernehmen. Eine geniale Idee, finde ich! Eine Sanierung des Baus (wenn überhaupt möglich, oder sonst Abriss und Neubau?) mit Einzelhandelsgeschäften, einem REWE, moderner Gastronomie und vielleicht auch ein paar Wohnungen ist doch nicht sooo schwer, oder?. Man möchte schon fast schreien, macht irgendetwas – aber macht etwas daraus. Denn so kann es und soll es nicht bleiben. Wenn diese Bensberger sich zusammen täten, wäre das doch eine großartige Sache. Und bestimmt gibt es hier in der Umgebung auch ein Architekturbüro, Baufirmen etc. die neben einer sachgerechten Planung auch die Umsetzung durchführen könnten, oder etwa nicht?
Ich hoffe und bete, dass hier bald eine Lösung gefunden wird.
Entgegen meiner Ausführung ist wohl die Centercape Delta 19 GmbH der Erwerber des Objektes. Das passt dann auch zu dem per 31.12.13 ausgewiesenen, um 4,8 Mio. EUR erhöhten Anlagevermögen (Sachanlagen).
Das scheint auch stimmig mit der Annahme eines Kaufpreises von ca. 4-4,5 Mio. EUR, wenn man bedenkt, dass die Anschaffungsnebenkosten ja auch aktiviert werden.
In jedem Fall weist die Delta 19 nach dieser Aktion bereits ein negatives Eigenkapital aus, wenn auch nur in geringer Höhe. Das dürfte sich infolge der Afa aber 2014 erhöht haben und zumindest zunächst noch weiter erhöhen.
Beim Betrachten der Zahlen wird auch klar: Vor dem Hintergrund der derzeitigen EK-Ausstattung der Delta 19 ist das Bauvorhaben mir der damit verbundenen Kreditaufnahme nur durchziehbar, wenn von anderer Seite die erforderlichen Sicherheiten (Garantien, Grundschulden) gestellt werden. Aber da sieht es ja im Hintergrund von Centerscape ja offensichtlich deutlich besser aus als beim GP-7-Background.
GP-7 gewiss keine Erfolgsstory – und Neuigkeiten zu Centerscape
Eine Information aus dem Zahlenwerk des Voreigentümers GP-7 Opportunity, der die Notwendigkeit des Übergangs auf Centerscape nochmals veranschaulicht.
1.
Per 31.12.2011 war der GP-7 bilanziell überschuldet, einem Vermögen iHv 17,1 Mio. EUR standen Verbindlichkeiten iHv 21,4 Mio. EUR gegenüber. Also negatives Eigenkapital (-4,3 Mio. EUR). Der Fonds wurde nur durch die Mithaftung der Schwestergesellschaften über Wasser gehalten.
Welche Bank sollte in dieser Situation noch bereit sein, Kredit für ein Bauvorhaben zu geben? Keine.
Letztlich hat das Fondsmanagement des GP-7 gegenüber der Stadt eine finanzielle Realisierbarkeit des Vorhabens dargestellt, die spätestens Ende 2011 – vorsichtig ausgedrückt – mehr als fraglich war.
2.
Im Jahr 2012 haben die Banken ganz offensichtlich Druck gemacht und eine Rekapitalisierung der Gesellschaft gefordert. Die Kommanditisten zahlten 7,6 Mio. EUR ein, dadurch verschwand das negative Eigenkapital. Der Mittelzufluss floss zu großen Teilen in die Kreditrückführung. Es blieben aber noch Bankkredite iHv 14,2 Mio. EUR.
3.
2013 wurden die Bankkredite auf Null reduziert. Dass dies gewiss nicht freiwillig geschah, sieht man daran, dass die Kredit gebende Bank laut Bilanzerläuterung in 2013 ein Darlehen iHv 3,9 Mio. EUR an Dritte (zu welchem Preis auch immer) verkauft hat. Das passiert erfahrungsgemäß nur in finanziell heiklen Situationen, wenn die Kredit gebenden Banken versuchen, möglichst viel von den ausgereichten Krediten zu retten. Vor diesem Hintergrund ist es auch wahrscheinlich, dass die Bank(en) bzgl. der 10,3 Mio. EUR (14,2-3,9) Abschreibungen vornehmen musste(n), insbesondere dann, wenn die als Sicherheit dienenden Grundstücke nicht so werthaltig waren.
4.
Es ist anzunehmen, dass auch das Grundstück in Bensberg im Rahmen der Portfoliobereinigung aus der Bilanz ausschied. Es verblieb per Ende 2013 nur ein Sachanlagenbuchwert von 3,1 Mio. EUR übrig.
5.
Im Zeitraum 2007 bis 2013 hat der GP-7 Bilanzverluste in Höhe von 9,8 Mio. EUR „erwirtschaftet“. Erfolgreiches Wirtschaften sieht anders aus! Es ist kaum anzunehmen, dass diese Verluste aus im verbleibenden Sachanlagenvolumen (3,1 Mio. EUR) noch versteckten stillen Reserven gedeckt werden kann.
6.
Fazit: Die Anleger des GP-7 werden Großteile ihres Kapitals auf Dauer abschreiben müssen.
7.
Interessant: Im Abschluss per 31.12.13 der Centerscape Delta 18 GmbH, die ja ganz offensichtlich das Grundstück in Bensberg übernommen hat, ist dieses noch nicht in der Bilanz angekommen. Der Sachanlagenausweis beträgt 0 EUR. Einbuchung damit wohl erst in 2014 erfolgt. Das wird wohl mit dem verzögerten Grundbucheintrag zu tun haben.
Mal ne schöne Auflistung der ganzen wirklich unendlichen Geschichte…
Ich glaub, hier im Norden soll nächstes Jahr die Elbphilharmonie fertig werden. Die ausführenden Firmen könnten ja dann nach Bensberg kommen. Den Bau des neuen Einkufstempels würden die wohl auch nicht mehr verlangsamen können…
Wieso muss ich jetzt an das 2. S-Bahn-Gleis und die Bahntrasse denken?