Constantin Martinsdorf, Fachanwalt für Arbeitsrecht
Constantin Martinsdorf, Fachanwalt für Arbeitsrecht

In Gemeinschaften von Wohnungseigentümern führt die Sanierungspflicht häufig zu Konflikten. Vor allem dann, wenn die Gebäude sehr sanierungsbedürftig sind. Nun hat der Bundesgerichtshof eine wichtige Entscheidung getroffen, die die Handlungsfreiheit der Eigentümer einschränkt.

Von Constantin Martinsdorf

Die Thematik der Sanierungspflicht im Wohnungseigentum beschäftigt häufig die Gerichte. In Anbetracht der wirtschaftlichen Bedeutung und der mit Sanierung nicht selten verbundenen hohe Kosten für die Eigentümer ist es auch nicht verwunderlich, dass hierüber in Gemeinschaften kontrovers diskutiert und gestritten wird.

Zumal der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2014 entschieden hat, dass finanzielle Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer nicht berücksichtigt werden können, wenn eine Instandsetzung oder Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums dringend erforderlich ist. 

Besonders bei Gebäude mit einem hohem Sanierungsstau und einem damit einhergehenden erheblichen Verfall des Gebäudes stellt sich häufig die Frage, ob den Eigentümern ab einem gewissen Grad des Werteverlustes eine kostenintensive Sanierung überhaupt noch zugemutet werden kann. 

Auch der Gesetzgeber hat diese Problematik längst erkannt und zuletzt bei der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) noch darüber diskutiert, ob sogar eine Aufhebung für die Gemeinschaft unter erleichterten Bedingungen bei Überalterung des Gebäudes oder Unrentabilität einer Sanierung geschaffen werden sollte.

Dieser Ansatz wurde im Gesetzgebungsverfahren dann allerdings ausdrücklich verworfen, obwohl rechtspolitischer Handlungsbedarf aufgrund der begrenzten Lebensdauer von Gebäuden durchaus gegeben sein kann. 

Altes Parkhaus beschäftigt Bundesgerichtshof

Bisher bleibt es der Rechtsprechung überlassen, die sich in der Praxis stellenden Fragen der Sanierungspflicht im Wohnungseigentum zu beantworten. Eine für Eigentümer wegen ihrer wirtschaftlichen Tragweite bedeutsame Entscheidung hat der Bundesgerichtshof jüngst getroffen.

In dem vom 5. Zivilsenat entschiedenen Fall hatte die zuständige Bauaufsichtsbehörde von den Eigentümern eines 40 Jahre alten, stark sanierungsbedürftigen Parkhauses Nachweise über die Einhaltung der Mindestanforderungen für den Brandschutz verlangt. Bis auf drei, an ein Hotel vermietete Ebenen, war das Parkhaus längst außer Betrieb. 

Die erforderlichen Nachweise für den Brandschutz konnte nicht beigebracht werden. Eine Sanierung lehnten die Eigentümer allerdings aus Kostengründen ab. Stattdessen gestatteten sie dem Eigentümer der vermieteten Flächen, die Brandschutzmängel auf eigene Kosten selbst zu beseitigen.

Zudem verhängten sie bis zur Vorlage entsprechender Nachweise ein allgemeines Nutzungsverbot für das gemeinschaftliche Eigentum. Das führte wiederum dazu, dass die vermieteten Ebenen des Parkhauses ebenfalls nicht mehr ihrem Zweck entsprechend genutzt werden konnten.

Hiergegen wendete sich der betroffene Eigentümer, scheiterte jedoch sowohl in erster Instanz vor dem Amtsgericht, als auch in der sich daran anschließenden Berufungsinstanz. Beide Gerichte befanden, die Eigentümer hätten ein Nutzungsverbot beschließen bedürfen, insbesondere vor dem Hintergrund, Sanierungskosten einzusparen.

Nutzung darf nicht aufgehoben werden

Der Bundesgerichtshof entschied nunmehr, die Verhängung eines solchen Nutzungsverbotes zum Zwecke der Gefahrenabwehr sei rechtswidrig, wenn hierdurch die zweckentsprechende Nutzung eingeschränkt oder gar aufgehoben wird. Die Eigentümer seien dagegen verpflichtet, die Behebung gravierender baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums auf eigene Kosten selbst zu veranlassen. 

Interessant ist die Entscheidung aber vor allem deshalb, weil die Eigentümer sich bislang den hohen Kosten einer Sanierung, die aus einer Überalterung oder mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren, mit der Begründung entziehen konnten, die Sanierung sei ihnen nicht zumutbar. 

Regelmäßig wurde sich hierzu auf eine Vorschrift berufen, die ihrem Wortlaut nach auf den ersten Blick nicht darauf schließen lässt, dass hier auch ein sog. Instandhaltungsrückstau gemeint ist. § 22 WEG (früher § 22 Abs. 4 WEG) regelt nämlich zunächst einmal nur die Pflicht zum Wiederaufbau.

Was „Zerstörung“ genau bedeutet

So kann der Wiederaufbau eines Gebäudes durch die Eigentümer nicht beschlossen oder verlangt werden, wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört wurde und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist.

Welche Ursache die „Zerstörung“ hat war bislang unerheblich. So kamen als Ursachen eben nicht nur Naturkatastrophen (aktuell insbesondere Flutschäden), oder Feuer in Betracht, sondern auch eine mangelnde Instandhaltung und ein dadurch bedingter Verfall des Gebäudes. 

Der Bundesgerichtshof stellt nun klar, „zerstört“ ist ein Gebäude nur dann, wenn dessen Nutzbarkeit durch ein punktuelles Schadensereignis (Brand, Überflutung) wesentlich beeinträchtigt, oder aufgehoben ist, nicht dagegen, wenn eine Sanierung hohe Kosten verursacht.

Dem Sanierungsstau durch eine Nutzungsuntersagung zur Gefahrenabwehr zu begegnen, war in dem hier entschiedenen Fall daher rechtswidrig. 

Vor allem folgt aber aus dieser Entscheidung, dass die Eigentümer eine zwingend erforderliche Sanierung nicht mehr (wie bisher zum Teil üblich) mit der Begründung ablehnen können, diese sei aus Kostengründen unzumutbar.

Constantin Martinsdorf

Rechtsanwalt | Juniorpartner 
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20

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Zur Person: Constantin Martinsdorf ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Einer seiner besonderen Tätigkeitsschwerpunkte liegt im Urheber- und Medienrecht. Er ist Ihr Ansprechpartner in allen Fragen des Arbeitsrechtes und der neuen und „alten“ Medien. 

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