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Claudia Rottländer, geschäftsführende Gesellschafterin der DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG

Wohnraum ist knapp und Leerstand von Vermietungsobjekten wird damit seltener. Was aber gilt es aus Eigentümersicht zu beachten, wenn der Fall trotzdem eintritt?

In Zusammenhang mit der Immobilie anfallende Werbungskosten können von steuerpflichtigen Mieteinnahmen abgezogen werden, ggf. schon im Vorfeld (vorweggenommene Werbungskosten) oder auch nach Beendigung der Vermietung (nachträgliche Werbungskosten). Was aber passiert, wenn die Einnahmen vorübergehend wegen Leerstand entfallen?

Bei einem kurzfristigen Leerstand, z.B. zwischen zwei Vermietungen, in dem möglicherweise auch noch Renovierungen erfolgen, stellt sich das Thema der Werbungskostenkürzung regelmäßig nicht. Auch bei mehreren Monaten Leerstand wird der Abzug nicht moniert, insbesondere dann nicht, wenn bereits ein neuer Mietvertrag abgeschlossen ist und das Mietverhältnis erst zu diesem späteren Zeitpunkt beginnt.

Wird hingegen nach dem Leerstand die Immobilie selbstgenutzt oder unentgeltlich überlassen, ist der Fiskus dazu übergegangen den Leerstand bereits der privaten Lebensführung zuzuordnen und den Werbungskostenabzug entsprechend zu kürzen. Renovierungskosten vor Selbstnutzung sind damit auch vom Abzug ausgeschlossen!

Bei einem langfristigen Leerstand muss der Vermieter darlegen, dass er die Wohnung aktiv anbietet
(zum Beispiel mittels Anzeigen bei Immobilienportalen, Makleraufträgen oder auch nachgewiesene Besichtigungstermine). Wesentlich hierbei ist die Dokumentation und Nachweissammlung! Je länger der Leerstand andauert, desto intensiver müssen die Vermietungsbemühungen betrieben und dokumentiert werden.

Wenn sich trotz aller Anstrengungen dauerhaft kein Mieter findet, wird die Vermietungsabsicht infrage gestellt. Wenn eine Immobilie jahrelang leer steht, geht der Fiskus davon aus, dass die Anforderungen oder der aufgerufene Preis zu hoch ist. Will der Vermieter den Werbungskostenabzug nicht riskieren, muss er an dieser Stelle Zugeständnisse machen.

Sofern die Vermietungsabsicht aufgegeben wird oder nicht mehr ausreichend nachgewiesen werden kann, entfällt der Abzug der Werbungskosten. Das Gleiche gilt, wenn die Wohnung wegen Baumängeln und einem Leerstand über einen langen Zeitraum objektiv nicht vermietet werden kann (BFH IX R 17/16 aus 2017).

Zuletzt noch ein Tipp bei Leerstand oder Mietausfall:

Sofern Ihre Immobilie unverschuldet leer steht oder dort ein Mieter wohnt, der die Miete nicht zahlen kann, können Sie für die Wohnung einen teilweisen Grundsteuererlass bei Ihrer Gemeinde beantragen.

Mit einem solchen Antrag können Sie sich bis zur Hälfte der geleisteten Grundsteuerzahlungen rückwirkend für das abgelaufene Jahr erstatten lassen.

Wichtig: Diesen Antrag müssen Sie jedes Jahr neu stellen und zwar mindes­tens bis zum 31.03. des Folgejahres.

Wir beraten Sie gerne,

Ihre Claudia Rottländer

DORNBACH ist eine überregional tätige Unternehmensgruppe in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Rechtsberatung und Unternehmensberatung. National ist das Unternehmen mit mehreren Standorten  vertreten und beschäftigt insgesamt 400 erfahrene Wirtschaftsprüfer und Steuerberater im Verbund mit spezialisierten Rechtsanwälten und IT-Beratern. Dornbach betreut neben Privatpersonen vorwiegend mittelständische Unternehmen, Unternehmen der öffentlichen Hand sowie gemeinnützige Einrichtungen.

DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG
Gronauer Mühlenweg 1, 51465 Bergisch Gladbach
Tel. 02202 983060
Mail: crottlaender@dornbach.de

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Claudia Rottländer

ist geschäftsführende Gesellschafterin der DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG in Bergisch Gladbach. Neben der Gestaltungsberatung ist das steuerliche Gemeinnützigkeitsrecht ein Schwerpunkt ihrer Tätigkeit.

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