Steuerliche Fallstricke bei Ferienimmobilien

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Nicht zuletzt aufgrund der Tatsache, dass Ferienimmobilien im Fokus der Finanzverwaltung stehen, gilt es einige Punkte zu beachten, um steuerlich keine Bruchlandung zu erleiden.

Einkommensteuer

Die Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienimmobilie können je nach Ausgestaltung solche aus Gewerbebetrieb oder Vernietung und Verpachtung darstellen.

Gewerbliche Einkünfte liegen vor, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet mit gleichartigen Wohnungen in einer Anlage liegt, voll eingerichtet ist, die Werbung von einer Feriendienstorganisation durchgeführt wird inkl. jederzeitiger Vermietungsbereitstellung (hotelmäßige Organisation).

Ansonsten stellen die Einkünfte solche aus Vermietung dar und das Objekt bleibt Privatvermögen. Ob Einkunftserzielungsabsicht und damit steuerliche Berücksichtigungsfähigkeit bzw. –verpflichtung vorliegt, hängt davon im Wesentlichen davon ab, ob eine Wohnung ausschließlich über einen Vermittler vermietet wird und die Eigennutzung gänzlich ausgeschlossen wurde, die Vermietungsdauer der üblichen Saison entspricht.

Sobald eine Selbstnutzung vorbehalten wird,, ist die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Totalprognose (Zeitraum von 30 Jahren ab Anschaffung) zu überprüfen. Als Selbstnutzung gilt auch die unentgeltliche Überlassung an Dritte.

Umsatzsteuer

Wer eine Immobilie vermietet, gilt – unabhängig von der Gewinnerzielungsabsicht – als umsatzsteuerlicher Unternehmer. Ob die Leistung umsatzsteuerpflichtig oder -befreit ist, hängt von der Vermietungsdauer ab.

Grundsätzlich sind Ferienimmobilien nicht nach § 4 Nr. 12 S.2 UStG befreit, da es sich regelmäßig um kurzfristige Vermietungen von bis zu 6 Monaten handelt. Diese unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 7%. Abweichend vom Grundsatz, dass Nebenleistungen das Schicksal der Hauptleistung teilen, gilt bei Ferienimmobilien, dass Zusatzleistungen wie z.B. Wäscheservice, Nutzung von Kommunikationsnetzen (Telefon, Internet) und Stellplatzüberlassung nicht dem ermäßigten, sondern dem Normalsteuersatz von 19% unterliegen, selbst wenn die Vermietungsvereinbarung eine Aufteilung nicht vorsieht.

Für den Fall, dass die Vermietungsumsätze im Vorjahr EUR 17.500 und im aktuellen Jahr voraussichtlich nicht EUR 50.000 übersteigen, kann die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) angewendet werden, so dass Umsatzsteuer nicht erhoben wird.

Eigennutzung

Gehört das Grundstück nicht zu einem Unternehmensvermögen, ist die Eigennutzung keine unentgeltliche Wertabgabe und unterliegt damit nicht der Umsatzsteuer. Bei Zuordnung zum Unternehmen ist der Vorsteuerabzug hinsichtlich der Eigennutzung ausgeschlossen. Der Anteil der Selbstnutzung ist dann im Zeitpunkt der Geltendmachung des Vorsteuerabzugs zu schätzen.

Veräußerung

Die Veräußerung ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit § 4 Nr. 9a UStG. Bei Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb ist eine Berichtigung des in Anspruch genommenen Vorsteuerabzugs nach § 15a UStG zu beachten. In Einzelfällen kann auch eine umsatzsteuerbefreite Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen.

Wir beraten Sie gerne.

Ihre Claudia Rottländer

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