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Claudia Rottländer, geschäftsführende Gesellschafterin der DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG

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Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und dem Gesetzgeber zur Neuregelung eine Frist bis Ende 2019 eingeräumt. Die der Berechnung der Grundsteuer zugrunde liegenden Einheitswerte sind seit Jahrzehnten nicht mehr neu festgesetzt worden. Die Richter bemängeln, dass dies gegen das Gleichheitsprinzip verstoße.

Bis zu einer Gesetzesänderung bleibt es beim bisherigen Berechnungsmodus. Die Bewertung muss neu aufgesetzt werden und praktikabel sein angesichts der rund 35 Mio. Grundstücke im Land. Vier Modelle werden diskutiert:

Modell 1: Verkehrswert

Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit am bisherigen Modell festzuhalten und lediglich die Einheitswerte durch aktuelle Verkehrswerte zu ersetzen. Allerdings würde der Verwaltungsaufwand für die Neubewertung geschätzte 10 Jahre! In Anspruch nehmen. Selbst unter Berücksichtigung pauschaler Berechnungen anhand von standardisierbaren Kriterien wäre der erforderliche Aufwand enorm.

Modell 2: Bodenwert

Die Bodenwertsteuer basiert allein auf Grundstücksfläche und Bodenrichtwerten. Flächen lassen sich anhand von Grundbüchern und Bodenrichtwerte auf Basis existierender Richtwerte von Gutachterausschüssen ermitteln. Der Gebäudewert würde keine Rolle spielen. Eigentümer von Einfamilienhäusern in teuren Lagen hätten aufgrund hoher Bodenrichtwerte mit höheren Steuerlasten zu rechnen. Mehrfamilienhäuser mit vergleichsweise geringer Grundstücksfläche würden tendenziell entlastet.

Modell 3: Kostenwertmodell

Einen kleinen Systemwechsel würde das sogenannte Kostenwertmodell darstellen: nicht der Grundstückswert, sondern der Investitionsaufwand soll Grundlage der Steuerberechnung sein. Entscheidend ist hierbei das Baujahr, mit dessen Hilfe errechnet wird, wie viel ein Gebäudetyp gekostet hat. Neubauten werden damit regelmäßig höher besteuert, was lenkungspolitisch für den Wohnungsbau unerwünscht ist.

Das Verfahren ist sehr aufwendig und nicht ohne rechtliche Risiken: in einem Gutachten für die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft wird das Modell als verfassungswidrig eingestuft. Gleichwohl gäbe es hierfür bereits einen Gesetzentwurf des Bundesrats aus 2016.

Modell 4: „Südländer-Modell“

Dieser Vorschlag der Länder Bayern, Hessen und Baden-Württemberg sieht vor, die Grundsteuer nach der Größe des Grundstücks und der Nutzfläche zu bemessen – und nicht nach dem Wert. Die Immobilienwirtschaft favorisiert dieses Modell, da massive Preissteigerungen wie beim “Kostenwertmodell” vermieden werden könnten. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern wären gegenüber solchen von Einfamilienhäusern benachteiligt.

Unsere Erwartung: ohne Übergangsfristen wird es wohl nicht gehen. Wir bleiben für Sie am Ball

Ihre Claudia Rottländer

DORNBACH ist eine überregional tätige Unternehmensgruppe in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Rechtsberatung und Unternehmensberatung. National ist das Unternehmen mit mehreren Standorten  vertreten und beschäftigt insgesamt 400 erfahrene Wirtschaftsprüfer und Steuerberater im Verbund mit spezialisierten Rechtsanwälten und IT-Beratern. Dornbach betreut neben Privatpersonen vorwiegend mittelständische Unternehmen, Unternehmen der öffentlichen Hand sowie gemeinnützige Einrichtungen.

DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG
Gronauer Mühlenweg 1, 51465 Bergisch Gladbach
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Claudia Rottländer

ist geschäftsführende Gesellschafterin der DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG in Bergisch Gladbach. Neben der Gestaltungsberatung ist das steuerliche Gemeinnützigkeitsrecht ein Schwerpunkt ihrer Tätigkeit.

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