Steuerfalle für Vermieter: anschaffungsnaher Aufwand

Claudia Rottländer, geschäftsführende Gesellschafterin der DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG

Wer ein Vermietungsobjekt kauft und im Anschluss Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vornimmt/vernehmen lässt, sollte die gesetzliche Regelung der sog. anschaffungsnahen Aufwendungen kennen:

Wer innerhalb von drei Jahren nach Erwerb solche Maßnahmen durchführt und dabei 15 % der Gebäudeanschaffungskosten überschreitet, wird diesen Aufwand nicht sofort als Werbungskosten abziehen können. Vielmehr stellen diese Beträge dann Anschaffungskosten dar, die über die typisierte Nutzungsdauer (regelmäßig 50 Jahre) zu verteilen sind. Dies ergibt sich aus § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind Baumaßnahmen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes beseitigt werden oder durch die das Gebäude in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.

Die Dreijahresfrist bezieht auf Baumaßnahmen, die innerhalb dieses Zeitraums durchgeführt werden und nicht auf deren Abrechnung, Bezahlung oder Fertigstellung. Damit wird vom Gesetzgeber einer Verzögerung des Baumaßnahmenabschlusses, einer verspäteten Rechnungsstellung oder –begleichung entgegengewirkt..

Der 15%-Grenze unterliegen die Nettobeträge der Instandsetzungskosten. Entgegen früherer Handhabung werden nunmehr auch Schönheitsreparaturen in diese Berechnung einbezogen.

Bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude bezieht sich die 15%-Grenze nicht auf das Gesamtgebäude, sondern auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird (Beispiel: Zweifamilienhaus. eine Wohnung selbstgenutzt, andere Wohnung vermietet).

Aufwendungen für Baumaßnahmen, die innerhalb des Dreijahreszeitraums des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG durchgeführt werden, jedoch die 15 %-Grenze nicht überschreiten, sind auch dann als Herstellungskosten i.S. von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB zu behandeln, wenn die endgültigen Voraussetzungen für das Vorliegen einer Sanierung in Raten erst nach Ablauf des Dreijahreszeitraums festgestellt werden können.

Kosten für die Erweiterung des Gebäudes führen stets zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen. Erweiterungen sind beispielsweise: Vergrößerung der Nutzfläche, Dachausbau, Aufstockung, Neubau eines Wintergartens.

Nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen zählen sog. „Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen“. Hierunter sind z.B. egelmäßige Wartungen gebäudetechnischer Anlagen wie Heizung und Aufzug zu verstehen..

Sofort abzugsfähig sind nach einem Urteil des BFH auch Aufwendungen, die aufgrund mutwilliger Zerstörung durch den Mieter anfallen, sofern die Immobilie zuvor mängelfrei war.

Bei unentgeltlichem Erwerb der Immobilie ist die Vorschrift grundsätzlich nicht anwendbar, allerdings tritt der Rechtsnachfolger in evtl. laufende Dreijahresfristen des Vorgängers ein.

Wir beraten Sie gerne, Ihre Claudia Rottländer

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