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Claudia Rottländer, geschäftsführende Gesellschafterin der  DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG

Bei der Vermietung an nahe Angehörige ist die verbilligte Überlassung ein beliebtes steuerliches Gestaltungsinstrument.

Nach der gesetzlichen Regelung darf das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete nicht unterschreiten. Ansonsten ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Werbungskosten sind dann nur in Höhe des prozentualen Anteils der entgeltlichen Vermietung zu berücksichtigen.

Insofern besteht der Anreiz der Gestaltung darin, auf keinen Fall unterhalb der 66-Prozent-Grenze zu vermieten, um 100 Prozent der Werbungskosten in Ansatz bringen zu können. Allerdings gilt die typisierende 66-Prozent-Regel nicht bei besonders aufwendig gestalteten Wohnräumen.

Was ist nun unter der ortsüblichen Marktmiete zu verstehen?

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 10.05.2016 (IX R 44/15) bestätigt, dass es sich diesbezüglich bei der verbilligten Vermietung an Angehörige um die ortsübliche Warmmiete handelt. Unter der ortsüblichen (Brutto-) Warmmiete ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten zu verstehen.

Die ortsübliche Miete von Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung kann grundsätzlich dem Mietspiegel entnommen werden. Bei einer Spanne ist jeder der Mietwerte als ortsüblich anzusehen, also auch der niedrigste Wert!

Die Einbeziehung der Betriebskosten ist regelmäßig günstig, wenn sie dem Mieter voll in Rechnung gestellt werden, was auch bei verbilligter Vermietung häufig vereinbart wird. Somit kann auch noch bei einer Kaltmiete, die geringer ist als 66 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete, der Schwellenwert nicht unterschritten sein. Den Betriebskostenspiegel ist beim örtlichen Mieterverein erhältlich.

Gehört eine Garage oder ein Stellplatz mit zur vermieteten Wohnung, ebenso eine Küche und Mobiliar, zählt deren Entgelt bei der für den Vergleich maßgeblichen Vertragsmiete mit. Den üblichen Möbelzuschlag pro Monat berechnet das Niedersächsische Finanzgericht (7.12.2010, 3 K 251/08, EFG 2011 S. 628) indem es die Anschaffungskosten der Möbel auf deren Nutzungsdauer verteilt (10 Jahre) und eine Eigenkapitalverzinsung von vier Prozent p.a. hinzuzählt.

Man kann auch im Mietvertrag die unentgeltliche Überlassung von Garage und Einrichtungsgegenständen vereinbaren oder die Einrichtungsgegenstände an den Angehörigen verschenken. Allerdings kann dann keine entsprechende Abschreibung berücksichtigt werden.

Für den Vermieter ist es unerlässlich, die Entwicklung der Vergleichsmiete am Wohnort im Blick zu halten. Sofern kein Mietspiegel existiert, können auch Internetrecherchen bei Immobilienportalen zielführend sein. Die Stichprobe muss allerdings ausreichend groß sein um als repräsentativ angesehen werden zu können. Diese Unterlagen sollten unbedingt aufbewahrt werden.

Vorsicht ist bei befristeter Vermietung geboten: wenn dem Angehörigen eine Wohnung nur befristet vermietet wird, muss sich auch bei Einhaltung der 66-Prozent-Regel ein Totalüberschuss für den befristeten Vermietungszeitraum ergeben. Im Verlustfall droht die Nichtanerkennung des Mietvertrags durch das Finanzamt wegen Liebhaberei. Vor Vermietungsbeginn sollte daher eine Totalüberschussprognose erstellt werden.

Zudem sollte der Mietvertrag hinsichtlich Form und Durchführung dem Fremdvergleich standhalten, d.h. schriftlicher Mietvertrag mit Durchführung von Nebenkostenabrechnungen und regelmäßiger unbarer Zahlungsweise!

Der Angehörige muss die Höhe der Miete aus seinem verfügbaren Einkommen darstellen können. Bei unterhaltsberechtigten Angehörigen kann die Miete von der Unterstützung einbehalten werden, allerdings ist aus Gründen der Klarheit und Nachvollziehbarkeit auch hier die Zahlung per Überweisung vorzuziehen.

Wir beraten Sie gerne,

Ihre Claudia Rottländer

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Claudia Rottländer

ist geschäftsführende Gesellschafterin der DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG in Bergisch Gladbach. Neben der Gestaltungsberatung ist das steuerliche Gemeinnützigkeitsrecht ein Schwerpunkt ihrer Tätigkeit.

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