Bislang konnten Immobilieninvestoren die Grunderwerbsteuer mittels Anteilskäufen (sogenannten Share Deals) sparen. Am 7. Mai 2021 hat der Bundesrat einem Gesetz zugestimmt, welches diese Praxis deutlich erschwert. Das Gesetz tritt am 1. Juli in Kraft.

Zur Zeit fällt bei einem Erwerb von bis zu 94,9 % der Anteile an einem anderen, grundbesitzenden Unternehmen keine Grunderwerbsteuer an. Durch die Gesetzesänderung wird die steuerauslösende Grenze bei Share Deals ab Juli 2021 von 95 auf 90 Prozent gesenkt. 

In einer Gestaltungsvariante kann die Beteiligung (noch bis Juli) nach fünf Jahren auf 100 Prozent erhöht werden, wobei dann nur der aufgestockte Anteil steuerpflichtig wird.

Zudem wurde auch die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre verlängert. Die Steuer fällt damit künftig an, wenn innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 Prozent der Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft den Eigentümer wechseln.

Als Ergänzungstatbestand erfasst § 1 Abs. 2a GrEStG den Gesellschafterwechsel an Personengesellschaften mit inländischem Grundbesitz in Höhe von mindestens 90 Prozent innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren. Damit wird die Übertragung der inländischen Gesellschaftsgrundstücke von der Personengesellschaft in „alter“ Zusammensetzung auf die Personengesellschaft in „neuer“ Zusammensetzung fingiert.

Entsprechend soll der neue § 1 Absatz 2b GrEStG unter gleichen Voraussetzungen Anteilseignerwechsel an Kapitalgesellschaften mit inländischem Grundbesitz erfassen. Damit wird die Gesellschaft, die wegen des Anteilseignerwechsels für Zwecke der Grunderwerbsteuer nicht mehr als dieselbe gilt, besteuert.

Ferner wird die Vorbehaltensfrist auf 15 Jahre verlängert und es soll die Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen angewendet werden. 

Zudem wurde eine Börsenklausel eingeführt: Anteilsübertragungen bei einer börsennotierten Gesellschaft werden demnach nicht für die Erreichung der 90%-Quote berücksichtigt, wenn:

  • die Anteile der Gesellschaft in einem organisierten Markt zum Handel zugelassen sind (bspw. im Prime oder General Standard der Frankfurter Börse, nicht jedoch im Open Market oder Scale-Segment für Wachstumsaktien); und
  • die Anteilsübergang aufgrund eines Geschäftes an einem solchen Markt oder einem multilateralen Handelssystem (MTF) i.S.d. MIFID II / MIFIR (dort Art. 2 Abs. 1 Nr. 14) erfolgt. .

Als Folge der Gesetzesänderung rechnen Länder mit Mehreinnahmen, wohin gegen die Immobilienbranche kritisiert, dass Unternehmen aus Verkäufen und Umstrukturierungen nicht zusätzlich durch Grunderwerbsteuer belastet werden sollten. Auch könnten sich Immobilen dadurch weiter verteuern.   

Der Wirtschaftsstandort Deutschland wird aufgrund der zusätzlichen Steuerbelastung bei Umstrukturierungen und Verkäufen von Unternehmensanteilen nicht attraktiver. 

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Ihre Claudia Rottländer 

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Claudia Rottländer

ist geschäftsführende Gesellschafterin der DORNBACH Treuhand GmbH & Co. KG in Bergisch Gladbach. Neben der Gestaltungsberatung ist das steuerliche Gemeinnützigkeitsrecht ein Schwerpunkt ihrer Tätigkeit.

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